10 conseils pour bien commencer dans l’immobilier

Il est vrai que lorsque l’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier, nous avons parfois du mal à savoir par où commencer.
Je vais donc vous présenter mes 10 conseils afin de bien se lancer dans l’immobilier.

1) Se former

La première étape pour moi qui est la plus importante reste la formation. Vous devez vous former avant d’investir. Il est important de comprendre tous les rouages de l’immobilier. Cela vous permettra d’apprécier les avantages mais aussi les risques.
Il est bien sûr important de comprendre l’enjeu lorsque l’on investit puisque l’on encourt des risques. L’objectif étant de comprendre ces risques afin de pouvoir les appréhender et les anticiper. Par exemple, se créer un fond de sécurité au cas où des travaux importants venaient à surgir ou alors notre locataire qui ne paie plus (eh oui il faudra continuer de rembourser le prêt pendant ce temps).

Aujourd’hui il existe un grand nombre de formations disponibles sur internet, plus besoin de suivre des cours présentiels. Les contenus se ressemblent beaucoup d’une formation à l’autre étant donné que l’immobilier n’est pas un domaine si compliqué que ça lorsque l’on s’y connaît un peu.
Je vous conseillerais donc de commencer par suivre certaines de ces formations sur Youtube puisque généralement un bon nombre de vidéos sont disponibles sur leur chaine Youtube gratuitement. Cela vous donnera une idée de la personne qui donne cette formation (ex : son parcours d’investisseur, sa mentalité, ses forces dans le domaine, une spécialité peut-être telle que la colocation, etc…). 

2) Commencer petit

Bien évidemment lorsque l’on est débutant dans un domaine il faut y aller doucement. Aussi je vous conseille donc de commencer avec de petits investissements comme un studio, un appartement 1 ou 2 pièces ou alors un parking. Vous pouvez cliquez ici pour en savoir plus sur les avantages d’un parking ou garages.
En effet, il est plus prudent de commencer avec un plus petit investissement car les sommes engagées sont moins importantes. Autrement dit, si vous faites un investissement pas très rentable, vous pourrez toujours vous en débarrasser. Vous essuierez donc probablement une perte qui ne sera pas très importante car le montant investi restera faible.

Bien évidemment votre perte à la revente d’un studio à 50 000€ ou d’un appartement 4 pièces à 200 000€ n’est pas du tout la même. En commençant petit, il sera aussi bien plus facile de lever des fonds auprès de la banque pour votre investissement locatif.
La banque y verra un risque moindre et s’engagera plus facilement dans votre projet.
Il vaut mieux un ou deux petits investissements réussis plutôt qu’un gros investissement raté.
C’est ainsi que vous donnerez confiance à la banque puisqu’elle verra que vous avez très bien géré votre premier investissement et elle sera plus enclin à recommencer l’expérience avec vous.

3) La proximité

Un autre conseil que je pense essentiel est le fait de choisir un investissement proche de chez soi pour commencer. Il sera plus simple pour vous de gérer un bien qui est à proximité de chez vous. D’autant plus que si vous travaillez, vous n’aurez pas forcément beaucoup de temps libre pour faire les visites et trouver votre investissement.
Bien évidemment vous pouvez très bien investir à plusieurs centaines de kilomètres de chez vous si vous le voulez. Pour moi, il s’agit juste du fait qu’il est plus simple d’investir dans une région ou ville que l’on connaît très bien plutôt qu’un endroit inconnu.


La banque y verra aussi un investissement moins risqué dans le fait que vous investissez à proximité de chez vous car vous connaissez la région.
Par ailleurs, de son point de vue, vous serez aussi disponible pour vous rendre sur place si un problème venait à survenir avec un locataire.
Outre ces avantages cités précédemment, je pense que cela permet de ne pas rendre les choses plus compliquées qu’elles ne le sont pour ses premiers investissements.

4) Le marché, la cible et la recherche

Un autre conseil que je souhaiterais vous partagez est le fait qu’il faut être conscient de sa stratégie d’investissement. Quelle est la cible que vous visez ? Non seulement par rapport au type de locataire que vous souhaitez attirer mais aussi par rapport au type d’investissement (studio, parking, local commercial, etc…).

Il est évident que si vous souhaitez avoir des étudiants en tant que locataire et que vous n’investissez pas dans une ville universitaire; il en sera d’autant plus difficile. Vous devez donc comprendre le marché sur lequel vous investissez.
Après ceci, vous pourrez enfin vous lancer dans la recherche puisque vous aurez compris votre marché et défini votre cible. Vous serez ainsi plus efficace dans votre recherche car vous ne perdrez pas de temps à visiter des biens qui ne vous intéresse pas.

5) La pratique et l’expérience

Le 5èmeconseil que je souhaiterais partager avec vous est le fait que rien ne vaut la pratique et l’expérience. Aussi, plus vous avancerez et plus vous aurez de l’expérience.
Ceci dit, il n’est pas évident d’avoir de l’expérience sans avoir commencer à investir.
C’est en forgeant que l’on devient forgeron…
Bien sur je vous conseille de visiter beaucoup de biens afin de développer votre œil d’investisseur. A force de visiter vous saurez où regarder pour voir s’il s’agit d’une bonne affaire ou si au contraire on vous cache des choses. Vous serez plus à l’aise visite après visite.

Vous saurez quelles questions poser et vous n’en oublierez pas une. Il n’y a rien de plus frustrant que de repartir de la visite et de vous rendre compte que vous avez oublié de demander telle ou telle information.
Foncez et faites beaucoup de visites. Vous pouvez aussi visiter des biens qui ne vous intéressent pas au premier abord. Il faut avoir un peu de temps libre pour procéder de cette manière mais ça peut être un moyen de progresser d’avantage. Vous pourrez ainsi faire des offres pour tester et apprendre à négocier.

Immobilier
Crédit photo: Conrad Williams

6) La négociation

La négociation est une étape importante de l’investissement car c’est à ce moment là que vous pouvez rendre une affaire encore plus rentable. La nature humaine n’est pas forcément habituée à négocier et là encore la seule manière d’apprendre c’est de pratiquer.
Il vous faudra faire beaucoup de visites pour apprendre à mieux négocier et savoir ce que vous pouvez utiliser à votre avantage pour pouvoir atteindre le prix que vous désirez.

Dites vous bien qu’aucun bien sur le marché ne part au prix affiché dans l’annonce. Mettez vous à la place du vendeur, si vous voulez en tirez 50 000€, vous afficherez votre bien à 55 000€ afin d’avoir une marge de négociation. N’hésitez donc pas à faire une proposition bien en dessous de son prix si vous la justifiez. Une fois sur dix votre vendeur dira oui car il sera peut-être pressé de vendre. Vous aurez donc gagner plusieurs milliers d’euros à l’achat et cela vous permettra une plus value à la revente encore plus intéressante.
Bien sûr, vous pourrez repérer les différents profils de vendeur car pour mieux négocier il s’agira de trouver un vendeur motivé. Qu’est-ce qu’un vendeur motivé ? C’est tout simplement une personne qui est pressé de vendre et qui est donc prête à faire un effort sur le prix de vente pour conclure l’affaire.

7) Trouver des partenaires de confiance

Un des points importants dans l’immobilier que vous entendrez souvent c’est qu’il faut être bien entouré. Vous devez être bien entouré afin de réussir au mieux vos investissements.
Il faudra donc trouver un banquier qui comprend l’investissement locatif et avec qui vous avez une bonne relation. Il s’agira de construire un partenariat avec celui-ci pour les années à venir.
Les artisans auxquels vous ferez appel devront faire un travail de qualité avec un prix correct. Il est important d’être satisfait du travail qu’ils ont accompli car ce sont des personnes que vous pourrez continuer de solliciter pour vos futurs investissements.

Le notaire et l’expert comptable seront là pour vous conseiller au mieux dans vos décisions. Il faudra trouver des personnes très compétentes qui suivent ce que vous faites et qui connaissent le marché de l’immobilier. C’est vers votre expert comptable que vous vous tournerez lors de votre prochain investissement pour savoir quel régime fiscal sera le plus adapté à votre situation.
Pour finir, l’agence de gestion locative (si vous souhaitez déléguer tout l’administratif) est importante afin de vous libérer du temps et de continuer avec d’autres investissements.

Trouver des partenaires de confiance sera donc une des clés indispensables à votre réussite puisque vous continuerez d’utiliser ces mêmes personnes au fil des années si vous êtes satisfait. Vous irez donc plus vite dans votre quête vers l’indépendance financière.

8) Sélection du locataire

Vous devrez vous assurez de trouver un BON LOCATAIRE pour vos biens. C’est à dire qu’il vous faudra un locataire solvable afin d’être sur qu’il paiera bien ses loyers. Combien d’entre vous ont déjà entendu quelqu’un victime de loyers impayés ?  Il existe bien évidemment des assurances contre les loyers impayés (ou d’autres moyens) mais pour moi un bon locataire se choisit. Ce sera votre meilleur moyen pour éviter les impayés.

En outre, l’aspect financier n’est pas le seul critère pour définir un bon locataire à mes yeux. Il faudra aussi vous assurez que cette personne est autonome et ne vous appelle pas tous les deux jours pour le moindre problème à l’appartement. Par exemple, un changement d’ampoule (eh oui ça existe vraiment).

Un bon locataire sera aussi quelqu’un qui restera en place assez longtemps pour ne pas vous obligez à refaire des visites tous les 6 mois. Le plus intéressant dans l’immobilier est lorsque l’on a tout mis en place pour son investissement et que les loyers tombent tous les mois. C’est à ce moment là qu’on se rend compte de l’investissement passif que l’on a réalisé.

9) La rentabilité

Un des paramètres les plus importants lorsque l’on est investisseur est la rentabilité. Il s’agit là de savoir quelle va être la rentabilité de notre investissement.
Attention, dans les annonces lorsque vous voyez que l’on parle de rentabilité, c’est souvent de la rentabilité brute. Elle permet de vous donner une idée de la rentabilité mais il s’agira surtout de s’assurer de la rentabilité nette nette (après impôts). Vous pouvez vous référer à un autre article où je détaille un peu plus ces différentes rentabilités.

Il est important de pouvoir se projeter dans l’immobilier et c’est souvent là où vous réaliserez des affaires des plus rentables. Il faudra voir ce que d’autres investisseurs n’ont pas vu afin de rendre votre investissement encore plus rentable. Par exemple, louez votre bien en colocation vous permettra de recevoir plus de loyers que si vous faites un bail pour de la location nue. Vous pourrez aussi acheter un T2 et le divisez en 2 studios avec quelques travaux.

L’idée à retenir et que il existe la rentabilité à l’heure actuelle du bien et la rentabilité future que vous pourrez dégager avec des petits travaux.
Savoir calculer votre rentabilité est importante et vous apprendrez ceci dans n’importe quelle formation. Cela vous permettra d’estimer à quel prix vous devez acheter pour pouvoir en tirer la rentabilité attendu et ainsi perdre moins de temps à la négociation.

10) Le cash flow

Enfin, le cash flow (CF) est quant à lui très important lorsque l’on devient investisseur dans l’immobilier. En effet, il sera le garant de notre pérennité puisque c’est en dégageant beaucoup de CF que notre banquier continuera à nous prêter de l’argent.
Vous vous demandez donc ce qu’est le cash-flow ? Le CF correspond à l’argent qu’il vous restera de vos loyers après déduction de toutes vos charges (assurance, taxe foncière, frais de gestion, etc…), du remboursement du crédit et des impôts.

Aussi, vous l’aurez compris qu’il est important de dégager un CF positif (loyers > dépenses). Cela vous permettra de vous dégager un revenu complémentaire tous les mois (et qui sait peut-être d’en vivre un jour).

Ce cash-flow viendra donc augmenter vos revenus mensuels et bien évidemment la banque les prendra en compte dans son calcul de taux d’endettement (mais pas à 100%). Vous viendrez donc augmenter votre capacité d’emprunt par définition puisque vous avez augmenté vos revenus.
Le CF sera donc le gage de votre réussite et c’est lui qui fera que vous pourrez enchainer les opérations immobilières.

Pour conclure, vous l’aurez compris, il faut d’abord se former et commencer à investir petit et proche de chez soi. Il faudra bien définir sa cible et son marché. Ne pas hésitez à faire des visites et négocier. Trouver des partenaires de confiance est aussi important que de choisir le bon locataire. Pour finir, toujours penser à sa rentabilité et son cash-flow.
Dites moi dans les commentaires en dessous (ou via le formulaire de contact) si vous avez déjà investi dans l’immobilier et quel est la rentabilité de votre projet.

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