4 erreurs à ne pas commettre lors de la visite

La visite est l’une des étapes importantes lorsque l’on investit dans l’immobilier. C’est à ce moment là que l’on repère les défauts et tous les détails qui peuvent jouer en notre faveur. C’est une étape indispensable avant la négociation.
Pour autant, beaucoup de personnes ne sont pas forcément très à l’aise lors de celle-ci. C’est une étape par laquelle vous devrez passer et où il faudra faire attention à certains points. Je vais donc partager avec vous 4 erreurs à ne pas commettre lors de la visite.

1) Ne pas chercher à en savoir plus sur le bien

Cette étape est essentielle puisque c’est à ce moment là que vous pourrez poser toutes vos questions au vendeur. Que ce soit un particulier ou une agence immobilière, ils doivent être en mesure d’apporter une réponse à toutes vos questions. Soyez intéressé par le bien que vous visitez car cela va vous permettre de connaître son histoire.

C’est une étape qu’il faut préparer à l’avance et c’est pourquoi je conseille de vous créer une « checklist » avec toutes les choses à vérifier mais aussi toutes les questions à poser. Un exemple des types de questions que vous pouvez poser et qui sont importantes à mes yeux :

  • Depuis combien de temps vous possédez le bien ?
  • Pourquoi le vendez-vous ?
  • Est-ce qu’il y a des travaux à prévoir (au niveau du bien mais aussi des parties communes) ?
  • Est-ce qu’il y a des locataires en place ? Si oui, quel est leur profil ?
  • Est-ce qu’il y a des compteurs individuels pour l’eau et l’électricité ?
  • L’électricité est-elle aux normes ?
  • Etc…

Il existe un bon nombre de questions qu’il faut poser lors de la visite et je ne peux pas toutes les lister ici. A vous de juger les questions qui sont importantes par rapport à votre projet d’investissement. Commencez avec une liste d’une quinzaine de questions que vous jugez pertinentes. Vous pourrez en ajouter par la suite puisque lors de vos visites, d’autres questions vont vous venir à l’esprit. Elle est essentielle donc ne la négligez pas.
Un exemple en PDF que j’ai trouvé sur internet pour vous donnez une idée. 

Profitez-en pour demander toute la paperasse que vous jugerez nécessaire. Un exemple des documents que vous pouvez solliciter au vendeur :

  • Le titre de propriété et le règlement de copropriété
  • La situation financière de la copropriété vis-à-vis des fournisseurs et des copropriétaires
  • Le relevé des charges individuelles (chauffage, électricité…) et collectives
  • Les 3 derniers procès-verbaux de l’assemblée générale (afin de connaître les décisions déjà prises, ou envisagées sur les travaux de copropriété)
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • Les derniers avis de taxe foncière et de taxe d’habitation
  • L’attestation de surface (loi Carrez) et un plan
  • Etc…

Un conseil : anticipez la visite et demandez au vendeur d’apporter ces documents que vous jugerez nécessaires lors de celle-ci. Cela vous fera gagner beaucoup de temps.

Ainsi cette méthode vous permettra de ne rien laisser au hasard et de ne rien oublier. Avez-vous déjà fait des visites en ayant oublié de poser une des questions que vous vouliez ? Quoi de plus embêtant que de repartir de la visite et de se dire : « Mince, j’ai oublié de demander ceci ou cela » ?
Cette liste vous permettra ainsi d’agir comme un professionnel puisque vous ne louperez rien. C’est une organisation à avoir mais c’est important lorsque l’on est un investisseur.
Le vendeur s’en verra également surpris de par votre organisation et votre détail d’attention. Vous serez alors perçu comme un vrai professionnel, ce qui est positif pour vous.

Détective avec une loupe en train de chercher des indices.
Crédit photo: Paurian

2) Écouter le vendeur aveuglément

Une autre erreur à laquelle il faut faire attention est de trop écouter le vendeur. Rappelez-vous que le vendeur est là pour vendre et que vous êtes là pour acheter. Ainsi, vous devez travaillez dans la même direction à condition de ne pas prendre pour argent comptant ce qu’il vous raconte. Qu’est-ce que cela veut-il bien dire ? Eh bien, lorsque le vendeur vous dit quelque chose vous devez le noter mais pensez à vérifier ce qu’il vous a dit.

Par exemple, le vendeur vous dit que la rentabilité s’élève à 12%. Alors demandez toutes les informations pour pouvoir effectuer vos calculs de rentabilité et confirmer ce qu’il vous a dit.
Le vendeur vous dit qu’il n’y a pas de gros travaux à prévoir dans un futur proche, demandez les 3 derniers procès verbaux de l’assemblée générale de copropriété pour vérifier cela.
Ce même vendeur vous dit que la taxe foncière est de 1000€, demandez lui de vous fournir le dernier avis de taxe foncière.
Il vous dit que votre rentabilité peut exploser si vous faites de la location courte durée. Alors pensez bien à vérifier que c’est possible dans votre ville et dans votre copropriété.

Ainsi vous l’aurez compris, le vendeur est là pour vendre et quelques uns sont des fois prêt à cacher certaines choses pour assurer la vente le plus rapidement possible. Le problème c’est qu’une fois que vous vous en rendrez compte, il sera sûrement déjà trop tard. Ils ne vont pas vous mentir délibérément mais ils peuvent mentir par omission. C’est-à-dire que si tu ne poses pas la question, le vendeur ne va pas te le dire de bonne foi. D’où l’importance que j’ai évoqué dans la précédente erreur qui est de vous construire une liste avec toutes les questions à poser et tous les points à vérifier durant la visite.

Vous devez donc prendre le temps de tout vérifier ce que le vendeur vous dit, même si cela vous demande un peu plus de temps. Il faut comprendre qu’une information erronée peut vous coûter cher par la suite et notamment venir réduire drastiquement votre rentabilité.

3) Vouloir aller trop vite

Dans l’immobilier, il ne faut pas vouloir aller trop vite. Ce n’est pas un sprint mais un marathon. Lorsque l’on investit dans l’immobilier, on prend des décisions importantes avec des sommes d’argent en jeux.
Il faut donc prendre le temps lors de la visite car c’est pendant celle-ci qu’il va falloir repérer les défauts et tous les détails sur lesquels nous pourrons nous appuyer pendant la négociation. En effet, c’est pendant la visite que vous allez commencer à construire votre argumentaire pour pouvoir négocier le prix.

Il est important de différer ses décisions dans l’immobilier. Il ne faut pas prendre de décision à chaud, surtout lorsque l’on est débutant. C’est pourquoi il vaut mieux passer à côté d’une bonne affaire plutôt que de se retrouver avec une affaire non rentable.
Il est possible que le vendeur vous demande de vous positionner ou de faire une offre. Dans ce cas, pour éviter de devoir répondre immédiatement, vous pouvez lui dire que vous allez réfléchir et que vous l’informerez rapidement de votre décision. Vous pouvez prétexter qu’il faut que vous refassiez tous les calculs de rentabilité afin de s’assurer que le projet est toujours conforme à vos attentes.

De plus, différer ses décisions vous permettra d’être dans un rapport de force et notamment lors de la négociation. Si vous dites au vendeur que vous allez réfléchir, il va se poser des questions et se demander si vous êtes vraiment intéressé. Il sera donc plus ouvert à la négociation lorsque vous ferez votre proposition.

Enfin, je vous conseille de vous rendre à la visite avec votre liste (comme expliqué précédemment), un stylo, un mètre et de quoi faire des photos ou vidéos. Un smartphone fera très bien l’affaire pour vos visites donc pensez à le prendre.
Lorsque vous finissez la visite il est important de relire ses notes, voir si l’on a rien oublié puis rajoutez ses impressions, ce qu’on en pense à chaud. Faites ceci dans votre voiture avant de repartir car après vous allez passer à autre chose ou alors oublier certains détails. Il faut battre le fer pendant qu’il est encore chaud.

Une chose que vous pouvez faire et qui est intéressant c’est d’enregistrer un audio sur votre téléphone en expliquant et en résumant la visite. Evoquez les avantages, les inconvénients, les opportunités de négociation, vos premières impressions et tout ce que vous jugerez intéressant. Cela sera sûrement plus rapide que tout noter sur papier. En plus tout smartphone dispose d’un enregistreur audio donc c’est rapide et facile à faire. Cela vous prendra seulement 5 minutes donc faites le absolument.

Dame écrivant sur un blog note.
Crédit photo: Fredrik Rubensson

4) N’en dites pas trop dès le début

Lors de la visite, il est important de laisser le vendeur parler. Vous ne devez pas en dire trop dès le début car le vendeur pourrait s’apercevoir que vous êtes débutant. Il pourrait ainsi l’utiliser contre vous (dans le cas où le vendeur est un manipulateur). Il sera facile pour lui de lire en vous et de voir jusqu’où vous êtes prêt à aller, quel prix vous êtes prêt à payer. Restez assez discret au début et laissez le vendeur vous dévoiler le bien. Prenez des notes pendant ce temps.

Une technique qui marche assez bien aussi est de laisser des blancs dans la conversation. Le vendeur va donc essayer de meubler la conversation car ce n’est pas agréable d’avoir des blancs dans une discussion. Il va se demander pourquoi vous ne parlez pas plus. Le vendeur va alors parler plus pour combler cela.
Il va alors peut-être vous révéler certaines informations importantes qu’il n’aurait pas dévoilées si vous n’aviez pas laissé de blancs. Cette technique marche très bien avec les vendeurs particuliers mais aussi avec les agents immobiliers.

Finalement, je vous partage une technique pour vous permettre de tirer les vers du nez au vendeur afin d’obtenir un maximum d’informations. Vous devez rebondir sur les fins de phrases. Qu’est-ce que cela signifie ? Il s’agit tout simplement de reprendre la fin de phrase du vendeur.

Par exemple, il vous dit : « Le propriétaire a fait des travaux récemment ». Vous pouvez reprendre en disant seulement : «Ah ok, il a fait des travaux récemment ». Le vendeur va alors renchérir et vous en dire plus : « Oui, il a refait toute la toiture l’année dernière ». Et vous pouvez continuer : « Ah il a refait toute la toiture ». Et le vendeur va rebondir : « Oui, il a fait refaire la toiture pour 30000€ ».

Bref, vous avez compris la démarche mais qu’est-ce que cela vous apporte ?
Il va vous dire que des travaux ont été fait. Le fait de rebondir vous a permis de savoir quels travaux ont été faits, quand et pour combien. C’est quand même des informations importantes lorsque l’on est acheteur car cela veut dire que vous êtes tranquille pour un moment. Mais cela vous fait aussi comprendre que vous ne pourrez pas faire baisser le prix d’achat en prétextant des travaux de toiture. Aussi, le fait que le vendeur a réalisé des travaux récemment n’est pas forcément une bonne nouvelle pour vous car il sera moins ouvert à la négociation et à baisser son prix.

Pour conclure, la visite est une étape cruciale lorsque l’on investit dans l’immobilier. Forcez-vous à en savoir plus sur le bien, son histoire et sur le propriétaire. Pensez à toujours vérifier ce que le vendeur vous dit et ne pas le croire aveuglément. N’allez pas trop vite, prenez votre temps et faites attention à tous les détails. Laissez le vendeur parler et faire la conversation, n’en dites pas trop dès le début.

Vous l’aurez compris, si vous suivez ces conseils pas à pas et que vous évitez les 4 erreurs mentionnées, vous serez en route vers un investissement réussi. Bien évidemment il existe d’autres étapes lorsque l’on achète un bien comme le financement ou la négociation. Je vous ferais un article très prochainement sur la négociation et les erreurs à éviter.

N’hésitez pas à partager les erreurs que vous avez déjà commises lors de la visite d’un bien. En espérant que cet article vous aidera dans vos prochaines visites. Essayez d’utiliser quelques conseils que je vous ai évoqué ci-dessus et faites moi un retour. Je serais curieux d’avoir votre retour. Vous pensez à d’autres erreurs qu’il faut éviter ? Partagez-les avec les lecteurs dans les commentaires.
Je suis aussi disponible via le formulaire de contact pour toutes autres questions.

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