7 erreurs à éviter dans l’immobilier

De plus en plus de personnes souhaitent investir dans l’immobilier et ce pour diverses raisons. Or, peu d’investisseurs  connaissent les erreurs qu’il ne faut pas commettre dans l’immobilier. Je vais donc vous présentez les 7 erreurs à éviter dans l’immobilier.

1) Acheter sa résidence principale

Depuis tout petit nous sommes formatés au discours nous expliquant qu’il faut acheter sa résidence principale. En effet, cela devient une de nos priorités lorsque l’on atteint la vie active et c’est très bien. Le seul problème c’est que si vous souhaitez devenir investisseur immobilier et que vous commencez par acheter votre résidence principale, vous allez vous mettre des barrières. Votre développement sera plus difficile et vous serez donc ralenti.

Mais pourquoi cela ? Vous ne comprenez pas ? Eh bien si vous achetez votre résidence principale, vous allez surement devoir emprunter de l’argent à la banque car vous n’avez surement pas tous les fonds qui dorment sur un compte bancaire (sauf si vous avez un héritage). Ainsi, vous allez amputer votre taux d’endettement puisque vous ne générez pas de revenus supplémentaires. Vous atteindrez bien plus rapidement les 33% donc difficile de continuer à investir.

Ceux qui lisent cet article et qui sont propriétaires de leur résidence principale se disent probablement qu’ils ont fait une erreur. Vous voulez investir dans l’immobilier et êtes déjà en train de rembourser le crédit de votre résidence principale. Alors quelle solution?
Il faut savoir que si vous vendez votre résidence principale, vous êtes exonérés d’impôts. Aussi, cela vous permet de solder votre prêt à la banque et de repartir avec une jolie plus value. A condition bien sur que vous soyez prêt à redevenir locataire. Vous serez donc en mesure de réinvestir dans l’immobilier et d’acheter votre résidence principale d’ici quelques années.

Il faut savoir qu’il existe des moyens d’investir dans l’immobilier qui vous permettent de vous créer votre résidence principale. Un des exemples les plus communs est d’acheter un immeuble de plusieurs logements et de les mettre en location. Vous pourrez alors gardez un appartement pour vous. Il faudra simplement s’assurer que les loyers des autres appartements permettent de financer votre résidence principale sans trop détériorer votre rentabilité.

Maison servant de résidence principale pour les propriétaires
Crédit photo: Barnyz

2) Avoir une stratégie non définie

Beaucoup trop de personnes se lancent dans l’investissement immobilier sans avoir défini de stratégie. Il est important de savoir pourquoi est-ce que l’on veut investir dans l’immobilier. Vous voulez préparez au mieux votre retraite ? Ou vous souhaitez anticiper le futur de votre famille pour être sur qu’ils ne manquent de rien ? Vous souhaitez vous créer des revenus complémentaires pour ne pas dépendre seulement d’un travail salarié ? Ou alors vous voulez tout simplement devenir rentier immobilier et dire adieu à votre patron ?

Il y a une multitude de raisons qui peuvent vous pousser à investir et l’important c’est de garder cet objectif en vue. A partir de là, vous pouvez enfin définir votre stratégie d’investissement ? Par exemple, vous souhaitez investir mais être tranquille et éviter que vos locataires ne vous dérangent. Il faudra peut-être choisir de déléguer la gestion locative à une agence.

Il faut savoir que votre stratégie peut aussi évoluer avec le temps. Qu’est ce que cela veut-il dire ? Eh bien figurez-vous que vous pouvez très bien commencer en bon père de famille à investir pour vous créer des revenus complémentaires. Ensuite, peut-être que vous voudrez devenir rentier immobilier pour pouvoir passer plus de temps avec votre famille. Donc vous allez vous créer des rentes immobilières pour pouvoir quitter votre emploi salarié et gérer votre temps comme bon vous semble.

3) Investir sur un coup de cœur

Une erreur qui est trop courante lorsque l’on investit dans l’immobilier est d’investir sur un coup de cœur. Qu’est-ce que j’entends par là ?
Lorsque nous achetons un bien immobilier en tant qu’investisseur, il faut savoir que nous achetons des mètres carrés et une rentabilité avant tout. Ne vous laissez pas séduire par un bien trop joli ou à votre goût. Cela pourrait vous couter très cher.

Votre rentabilité sera moins bonne sur un type de bien comme ça (puisque vous allez payer plus cher) ou alors cela veut dire que ce bien fait surement l’objet de plusieurs vices cachés (auquel cas vous allez vous mordre les doigts si des travaux vous tombent dessus 2 ans après l’achat).
Par exemple, un an et demi après l’achat de votre bien, la copropriété vote des travaux pour le ravalement de façade de l’immeuble. S’il n’y a que très peu de propriétaires, vous aurez donc une grosse charge qui n’était pas prévue. Cela peut venir réduire votre rentabilité à 0.

Cela peut très rapidement mettre fin à votre parcours d’investisseur, ou alors le ralentir grandement.
Rappelez-vous que vous n’achetez pas ce bien pour y vivre mais pour louer donc ce qui sera le plus important sera votre rentabilité. A vous de trouver des biens que personnes ne veut, de faire des travaux et de les agencer pour créer le coup de cœur avec le locataire.

4) Utiliser son épargne 

Lorsque l’on ne connaît pas l’investissement immobilier et que l’on veut investir, on cherche à emprunter le moins d’argent possible pour le projet sur la durée la plus courte possible afin d’obtenir le taux d’intérêts le plus bas possible.
Autrement dit, nous allons être tenté de faire un apport avec notre épargne personnelle.

La France est un des seuls pays où il est possible d’emprunter 100% de l’argent à la banque pour notre projet. Vous pouvez aussi emprunter jusqu’à 110% en vous faisant financer les frais de notaires, les travaux et les meubles (si vous louez votre bien en meublé) par la banque.
Votre épargne personnelle ne doit pas être utilisée dans vos premiers investissements. Au contraire, vous devez garder cet argent bien au chaud sur un compte d’épargne. Cela vous permettra de faire face à tout imprévu (ex: changer la toiture ou les impayés de la part du locataire).

Par ailleurs, plus vous avancerez dans l’investissement immobilier et plus votre encours bancaire sera élevé. Vous arriverez donc à un moment donné où vous n’aurez d’autres choix que de mettre un peu d’apport personnel pour rassurer la banque et débloquer la situation. Cela sera un des seuls moyens pour vous permettre de continuer à investir en empruntant à la banque.

Gardez donc bien votre épargne personnelle sur un compte d’épargne. Vous ne toucherez celle-ci qu’en cas d’imprévus ou alors pour débloquer une situation de crédit avec la banque.
Vous l’aurez compris, plus vous épargnerez et plus votre score bancaire au sein de votre établissement sera bon. Votre banque en sera ravie.

5) Faire les travaux

La cinquième erreur qu’il ne faut pas commettre dans l’immobilier est le fait de vouloir réaliser les travaux soi-même. Eh oui, certaines personnes essaient de réduire le coût total du projet en faisant les travaux à la place d’un artisan. Pourquoi ?
Parce que lorsque l’on ne connaît pas très bien l’investissement immobilier, il n’est pas facile de savoir que ces travaux sont déductibles de vos impôts ou alors que vous pouvez inclure ce coût dans votre emprunt bancaire.

En effet, vous pouvez identifiez les travaux à faire dès vos premières visites dans le bien. Vous devrez faire venir l’artisan ou la société que vous aurez choisi afin d’avoir des devis à l’appui pour prouver à la banque le montant des travaux ainsi que le détail.
Si votre projet est bien ficelé, il n’y a aucune raison que la banque refuse. Cette dernière est parfois frileuse lorsque le montant des travaux est plus élevé que le montant du bien délabré que vous achetez. Mais sachez que ce n’est pas impossible de se faire financer les travaux dans ce cas-là.

Comme je l’ai précisé, les travaux sont déductibles de vos impôts. Qu’est-ce que cela signifie ? En fonction du régime fiscal que vous choisirez, vous devez savoir que le montant de vos impôts sera calculé sur le bénéfice que vous réalisez. Vous allez donc prendre tous les loyers reçus pendant l’année auxquels vous allez déduire toute vos charges (assurance, taxe foncière, charge de copropriété non déductibles, etc…). Les travaux font partis de vos charges. Si vous effectuez des travaux de moyens ou gros œuvres, cela est très intéressant et c’est souvent la clé qui permet à beaucoup d’investisseurs immobiliers de ne pas payer d’impôts sur leur bien.

Bien évidemment il faudra vous renseigner sur les différents régimes fiscaux qui sont disponibles afin de choisir le plus adapté. Je ne vais pas rentrer plus dans le détail sur les régimes fiscaux ici puisque ce n’est pas le but de cet article.

Matériel situé devant le garage pour effectuer les travaux dans la maison.
Crédit photo: Madlab Bull Terrier

6) Oublier l’aménagement intérieur

Beaucoup trop d’investisseurs négligent l’aménagement intérieur de leur bien puisque c’est quelque chose qu’il faut anticiper. Lorsque vous faites l’effort d’investir dans l’immobilier, allez jusqu’au bout de votre démarche et proposez un bien parfait.
L’aménagement intérieur d’un bien est important pour créer le coup de cœur avec le locataire lors de la visite. Aussi n’hésitez pas à proposer un bien meublé avec des meubles de qualité. Il faut que le locataire ait le coup de cœur.

Vous pouvez très bien faire appel à une décoratrice d’intérieur si vous êtes à court d’idée. Pour quelques dizaines d’euros, vous pourrez créer un environnement agréable et enfin créer le coup de cœur.
Plus votre bien est de qualité et bien agencé, plus vous allez attirer de locataires. Vous aurez donc l’embarras du choix et vous pourrez choisir les meilleurs profils pour vos biens.
Ainsi, vos locataires seront bien plus respectueux du matériel que vous leur avez mis à disposition.

Si vous prêtez une attention particulière à l’aménagement intérieur de votre bien et que celui-ci est de qualité, vous allez vous démarquer de la concurrence. Les autres biens disponibles sur le marché vont paraitre « ridicule » face au vôtre. Vous pourrez même augmentez le prix de votre loyer légèrement puisque les locataires seront prêt à payer un peu plus cher pour un bien haut de gamme comme celui que vous proposerez.

7) Penser à la fiscalité « plus tard »

Enfin la dernière erreur à éviter dans l’immobilier est le fait de penser à la fiscalité « plus tard » (c’est à dire après l’achat du bien).
La fiscalité est une des composantes qu’il ne faut pas négliger lors d’un investissement immobilier. En effet, le choix de son régime fiscal devra être fait avant d’acheter le bien puisque celui-ci devra entrer dans les paramètres de calcul de la rentabilité.

Aussi la fiscalité est un des paramètres qu’il faudra anticiper dès que possible. Vous devrez connaître les avantages et inconvénients entre tous les régimes fiscaux. Attention, il ne s’agit pas de les connaître tous dans le détail mais en tant qu’investisseur immobilier vous devrez connaître les grandes lignes de ceux-ci. Vous devrez bien sur vous entourez de personnes compétentes qui puissent vous conseiller sur la fiscalité de vos investissements.

La fiscalité est l’un des pires ennemis de l’investisseur immobilier. Vous avez probablement tous entendu quelqu’un dans votre entourage dire un jour que tous les bénéfices qu’il faisait avec son appartement partaient en fumée pour les impôts.
Eh bien figurez vous que cette personne n’y connaissait probablement rien dans la fiscalité liée à l’investissement immobilier.

Par ailleurs, la fiscalité peut devenir votre meilleur ami à partir du moment où vous savez de quoi vous parlez. Beaucoup trop de personnes abandonnent à l’idée de devoir payer des impôts et qu’ils ne comprennent rien. Or, lorsque l’on sait qu’il est possible de déduire toutes ses charges et l’amortissement du bien, il est ainsi facile de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années consécutives.
Pour les plus curieux, vous trouverez plus d’informations sur les différents statuts fiscaux sur ce site.

Pour conclure, n’achetez pas votre résidence principale avant d’investir et définissez bien votre stratégie avant de vous lancer. Ne vous faites pas avoir par un coup de cœur lors de l’achat. N’utilisez votre épargne pour investir qu’en cas de dernier recours et ne faites pas les travaux vous-même puisque vous ne serez pas ou presque pas gagnant au final. L’aménagement intérieur est important alors ne le négliger pas. Enfin, pensez à anticiper la fiscalité de vos investissements.

Est-ce que vous hésitez encore à investir maintenant que vous connaissez toutes les erreurs à éviter ? Formez-vous et foncez !
Partagez-moi dans les commentaires si vous avez déjà fait l’une de ses erreurs. Vous pensez à d’autre erreur qu’il faut éviter ? Partagez-les avec tous les lecteurs.
Je suis aussi disponible via le formulaire de contact pour toutes autres questions.

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