Investir dans les parkings et les garages

Avez-vous déjà pensé à investir dans des parkings, des garages ou encore même des box ? Obtenir un rendement locatif à partir d’un faible investissement est tout à fait possible avec les garages et les parkings. Bien sur il faudra faire très attention à son emplacement puisqu’il peut changer votre rentabilité de très bonne à mauvaise.

Je vais donc vous présenter les principaux avantages et inconvénients de l’investissement locatif dans les parkings et les garages. Ainsi, vous verrez que ces inconvénients n’en sont pas vraiment et qu’il est possible de les contourner.

LES 7 AVANTAGES D’INVESTIR DANS DES PARKINGS ET DES GARAGES

1) L’accessibilité

Bien sûr que vous pouvez trouver des parkings ou des garages à tous les prix en fonction de l’endroit où vous investissez mais il faut savoir que vous pouvez tout à fait acheter un parking pour 5 000 euros seulement. C’est donc un investissement qui accessible à la plupart d’entre nous, que l’on sollicite la banque ou non.
D’un autre côté, si vous cherchez à investir à Paris, un parking coutera facilement entre 50 000 et 100 000 euros pour les endroits les plus prisés de la capitale.
L’accessibilité à tous de ce type d’investissement en fait donc son principal avantage. 

2) Les problèmes

Les parkings et les garages sont pour moi le meilleur moyen pour commencer à investir dans l’immobilier puisque ce sont des investissements que je définis comme « sans problèmes ». En effet, lorsque vous investissez dans un appartement, vous pouvez vous retrouver face à des locataires qui vous sollicitent pour la moindre bricole à faire dans celui-ci (ex : ampoule à changer, fuite d’eau, etc…). Avec les parkings et les garages, vous n’avez donc pas tous ces problèmes à gérer au quotidien avec vos locataires. Cela vous enlève donc une grosse épine du pied. Avec les parkings et les garages c’est 0 tracas 0 blablas.

3) L’entretien

Le 3èmeavantage de ce type de bien immobilier est qu’il nécessitera que très peu d’entretien. Peut-être une serrure à changer dans 10 ans ou alors la poignée du garage à changer dans 20 ans. En effet, vous aurez que très peu d’entretien à faire contrairement à un appartement où vous devrez refaire les peintures, changer les luminaires ou encore refaire une partie de la plomberie. Ce sont des travaux d’entretien que vous devrez faire et qui ont un coût. Vous viendrez donc réduire votre rentabilité à cause de ces travaux d’entretien dans un appartement. L’entretien d’un garage est donc un atout majeur si l’on investit dans celui-ci.

4) La rentabilité

L’autre avantage d’investir dans les parkings et les garages est la rentabilité. Celle-ci peut être très intéressante à condition qu’on y prête attention lorsque l’on achète. Autrement dit, il faudra penser à étudier la rentabilité du parking  ou du garage avant l’achat afin de savoir à combien est-ce que celle ci s’élève.

On parlera donc de rentabilité brute, nette et nette nette. La rentabilité brute correspond donc au loyer annuel divisé par le prix d’achat incluant les frais de notaire. Exemple : un parking acheté 10 000 euros (9 000€ + 1 000€ de frais de notaire) et loué 50 euros par mois rapportera donc 6% de rentabilité (50*12/10 000*100=6).
La rentabilité nette correspond au loyer annuel duquel on vient déduire les charges annuelles et que l’on divise par le prix d’achat incluant les frais de notaire. Les charges annuelles pour un parking sont très faibles (ex : 50€ dans cet exemple). Cela peut correspondre à votre assurance propriétaire non occupant (PNO). Dans cet exemple notre rentabilité nette sera donc de 5,5% ((50*12-50)/10 000 *100=5,5).

En ce qui concerne la rentabilité nette nette, il s’agira dans ce cas de venir déduire les impôts que nous allons payé sur ces loyers. Je ne souhaite pas rentrer dans le détail puisque ceux-ci dépendent de votre tranche marginale d’imposition et que chaque cas est différent en fonction de la personne.

Ainsi, les parkings et les garages offrent des rentabilités intéressantes puisque les charges annuelles sont plutôt faibles.

Garage
Crédit photo: Jacquod1

5) Les impayés

Bien évidemment lorsque l’on parle d’investissement locatif, tout le monde pense aux loyers impayés. Avez-vous déjà entendu quelqu’un de votre entourage qui connaît une histoire de loyers impayés ? L’avantage dans les parkings et les garages c’est que vous pouvez expulser votre locataire s’il ne paie pas et ceci plutôt facilement. Il s’agira donc dans ce cas d’avoir un bail bien rédigé et signé par les deux parties (locataire et propriétaire). Cette expulsion vous évitera donc d’être obligé de garder un locataire qui ne paie pas ses loyers. Lorsque l’on investit dans un appartement il est plus compliqué d’expulser son locataire étant donné que la loi interdit de le faire pendant la trêve hivernale (1ernovembre au 31 mars). Avec les parkings et les garages, vous disposez de plus de flexibilité quant à l’expulsion du locataire mauvais payeur donc au revoir les impayés.

6) Les risques

Le 6ème avantage des parkings et des garages est que le risque associé à votre investissement est beaucoup plus faible qu’un appartement par exemple. Si vous investissez dans un garage qui finalement ne s’avère pas très rentable à cause du mauvais emplacement, vous pourrez le revendre rapidement afin de vous en débarrasser. Vous essuierez probablement une perte sur votre opération mais on parlera ici que de quelques milliers d’euros et non de centaines de milliers d’euros comme avec un appartement. Vous ne vous retrouverez donc pas à la rue à cause de votre investissement que vous aviez sous-estimé.

C’est pourquoi il sera donc plus facile de se lancer dans l’investissement locatif des parkings et des garages.

7) La formation

Il est évident qu’il faut se former avant d’investir de l’argent dans quelque type d’investissement que ce soit. L’immobilier étant un domaine très vaste et pleins de surprises, il sera donc plus prudent de se former avant de se lancer. Par ailleurs, la simplicité d’investir dans les parkings et les garages vous permettra d’être opérationnel plus rapidement que si vous souhaitiez investir dans un appartement. Ainsi, une petite formation sera amplement suffisante à vos besoins.

Vous pouvez suivre Julien de Parking et Garage qui propose des formations. Vous pourrez admirer sa réussite dans les parkings et les garages puisqu’il en a fait sa spécialité. Je le suis moi-même depuis un bon moment.

Investir dans un parking ou un garage représente beaucoup d’avantages comme nous l’avons vu précédemment mais il existe tout de même des inconvénients. Pour moi ces inconvénients restent négligeables dès lors qu’on les connaît.

LES 3 INCONVENIENTS D’INVESTIR DANS DES PARKINGS ET DES GARAGES

1) Les frais de notaire

Les frais de notaires pour l’achat de parking ou garage peuvent s’avérer très élevé lorsque l’on achète à l’unité. Ils peuvent facilement s’élevé à 10% du prix d’achat.

Un des moyens de réduire ses frais de notaire est d’acheter un lot de plusieurs parkings ou garages en même temps. Vous pourrez ainsi diluer vos frais de notaires avec le nombre de parkings ou garages achetés.

Les frais de notaire pour ma part ne représentent pas vraiment un inconvénient puisque l’on va les prendre en compte dans notre calcul de rentabilité. Cela viendra impacter notre rentabilité bien sur mais cela ne nous empêchera pas de garder une bonne rentabilité tout de même (plus intéressant qu’un livret A).

Lot de garages
Crédit photo: Paul Welsby

2) L’emprunt bancaire

Lorsque l’on veut emprunter de l’argent auprès de la banque pour investir dans un parking ou un garage, on peut se confronter à quelques problèmes. En effet, il est tout à fait normal de faire appel à la banque lorsque l’on investit. C’est d’ailleurs là que l’effet de levier entre en jeu et que l’investissement locatif devient encore plus intéressant. Le problème est que dans certains cas, la banque refusera de vous prêter de si petites sommes pour investir. En effet, cela lui demandera de faire trop de papiers pour pas grand chose car elle ne gagne presque pas d’argent avec les prêts immobiliers. D’un autre côté, elle pourra vous proposer un prêt à la consommation mais les taux d’intérêts sont beaucoup moins intéressants que ceux des prêts immobiliers.

Une astuce serait donc d’investir dans un lot de parkings ou garages puisque le montant de l’investissement locatif serait plus important et vous pourriez donc faire appel à un prêt immobilier.

3) La revente

Les parkings et les garages sont bien connus pour afficher une bonne rentabilité. Par ailleurs, le marché de ceux-ci n’a pas évolué de la même manière que les appartements par exemple. C’est pourquoi à la revente ils n’afficheront pas forcément des plus values extraordinaires. L’investissement dans un parking ou un garage sera donc destiné au long terme afin de le garder et se dégager des revenus fonciers tous les mois.

Vous pouvez aussi faire des plus values intéressantes si vous achetez un lot de parkings ou de garages pour ensuite les revendre à l’unité. Votre prix d’achat à l’unité étant plus faible lorsque vous achetez en lot, vous pourrez dans certains cas dégagez une plus value intéressante à la revente.

Pour conclure, l’investissement dans les parkings ou les garages représente beaucoup d’avantages pour très peu d’inconvénients. Ce type d’investissement reste le meilleur moyen de se lancer dans l’investissement immobilier. Comme nous l’avons vu, les inconvénients peuvent être utilisés à bon escient afin de les transformer en avantages.

Dites moi dans les commentaires en dessous (ou via le formulaire de contact) si vous avez déjà investi dans les garages ou les parkings ou alors si vous connaissez quelqu’un qui l’a fait. Vous êtes prêts à vous lancer maintenant!

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