15 commandements de l’investissement immobilier

Souvent les personnes me demandent ce qui est important dans l’investissement immobilier. Il n’existe pas forcément une seule bonne réponse.
C’est pourquoi aujourd’hui j’ai choisi de vous faire part des 15 commandements de l’investissement immobilier qui à mes yeux sont le plus important.

Commandement n°1

Dans l’immobilier il faut se former avant d’investir. Investir sur vous-même permettra de vous enrichir dans le futur. L’immobilier est un domaine très vaste et il est bien trop dangereux de se lancer dans l’investissement locatif sans connaître les grandes lignes. Vous pouvez vous former gratuitement sur internet si vous voulez. Beaucoup d’informations sont disponibles. Il existe beaucoup de vidéos aussi sur Youtube.
Vous pourrez ainsi apprécier les risques de l’investissement immobilier. Vous pouvez aussi trouver une formation payante sur internet. Les personnes qui partagent des vidéos gratuites sur Youtube proposent très souvent des formations payantes. L’avantage de celles-ci c’est que vous gagnerez beaucoup de temps par rapport au fait de se former seul gratuitement sur internet.

Commandement n°2

Si vous êtes intéressés par l’investissement immobilier, vous avez déjà sûrement entendu qu’il faut éviter d’acheter sa résidence principale avant de se lancer dans l’investissement locatif. Même si le fait de posséder sa résidence principale rassure le banquier, c’est une opération qui vient amputer votre capacité d’endettement. Cette dernière sera donc plus élevée et vous aurez du mal à emprunter pour continuer d’investir dans l’immobilier.
Si c’est le cas, vous pouvez toujours vendre votre résidence principale pour redevenir locataire. L’avantage est que cette opération est exonérée d’impôts donc si vous faites une plus value, c’est autant d’argent que vous aurez à disposition pour réinvestir. Vous aurez donc encore plus de poids de négociation face à votre établissement bancaire mais attention d’utiliser l’effet de levier avec cette plus value.

Commandement n° 3

Dans l’immobilier, nous achetons avant tout des mètres carrés. Il faut donc faire attention et acheter en dessous du prix du marché. Pour cela, il existe plusieurs sites internet qui vous permettent de déterminer le prix moyen du mètre carré dans le secteur et la ville où vous souhaitez acheter (ex : Meilleurs Agents.com).
Le coup de cœur n’est donc pas permis dans l’investissement locatif lorsque vous achetez. Acheter des biens à rénover est souvent le meilleur moyen pour trouver des biens en dessous du prix du marché. Attention alors à bien évaluer les travaux qui seront nécessaires. Les agences immobilières peuvent aussi vous renseigner sur les prix moyens du mètre carré en fonction de votre recherche.

Commandement n°4

L’avantage de l’investissement immobilier par rapport à d’autres types d’investissement est l’effet de levier. Celui-ci vous permet d’investir bien plus d’argent que vous en avez. Par exemple, vous avez 50 000€ à investir. Au lieu d’investir cette somme dans un seul bien immobilier, vous pouvez mettre 10 000€ d’apport et emprunter 40 000€ auprès de la banque. Par conséquence, vous pourrez acheter 5 biens avec vos 50 000€ de départ au lieu d’un seul. Imaginez la puissance de ce levier.
De plus, vous allez emprunter de l’argent à la banque qui va vous couter entre 1% et 2% pour investir dans un bien à 5% ou 10% de rentabilité nette par exemple. Vous allez donc vous enrichir automatiquement plus rapidement.

Commandement n°5

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, il est important de faire des investissements qui sont rentables. Vous devez au minimum atteindre l’autofinancement sur votre investissement. En d’autres termes, vos loyers doivent rembourser votre mensualité de crédit mais aussi payer vos charges et impôts.
En faisant attention à ce point, vous ne vous créez pas de dettes. C’est important car si vous vous créez des dettes, la banque ne voudra plus vous prêter d’argent sous prétexte que votre capacité d’endettement est trop élevée. Un investissement immobilier doit donc vous rapporter plus d’argent qu’il ne vous en coûte. Si un investissement n’est pas assez rentable à vos yeux, vous pouvez vous en séparer et réinvestir cette somme dans quelque chose de plus rentable.

Commandement n°6

Vous devez comprendre qu’il existe principalement 3 types de biens pour votre investissement immobilier. Les biens à rentabilité sont ceux qui vont vous permettre de vous créer un cash-flow positif et de vous enrichir immédiatement. Ce sont les biens que j’ai décris dans le commandement précédent.
Les biens patrimoniaux ne dégagent pas spécialement de rentabilité mais ils sont très recherchés. Ce sont des biens qui sont idéalement situés et donc qui se loueront toujours quoi qu’il arrive. Ce sont des biens que vous garderez au maximum afin de les transmettre à votre descendance.
La dernière catégorie représente tous les autres investissements qui sont généralement des mauvaises affaires.
Plus on avance dans l’âge et plus les biens patrimoniaux devront augmenter dans notre patrimoine.

Crédit photo: Barnyz

Commandement n°7

L’immobilier est un domaine plein de surprises. Il existe tout le temps des imprévus. Il est donc essentiel de le savoir et de se protéger. Donc il faut anticiper et mettre de l’argent de côté afin de pouvoir palier à tous problèmes qui pourraient survenir.
Pour moi il est important d’avoir une année de tranquillité. Par exemple, votre bien vous coûte 500€ de mensualité de crédit et 100€ de charges mensuelles. Il faudra donc avoir au moins 7 200€ d’épargne de sécurité. Eh oui votre locataire pourrait très bien arrêter de payer son loyer.
Pensez donc à provisionner une somme d’argent mensuelle pour tous les imprévus que vous pourrez rencontrer. Vous dormirez bien plus tranquille en faisant cela.

Un des moyens les plus efficaces pour se créer une épargne de sécurité est d’utiliser le différé de remboursement. Cela vous permet de toucher les loyers de votre bien mais de rembourser votre crédit qu’après quelques mois ou années. A négocier donc en amont avec la banque.

Commandement n°8

La demande locative est le nerf de la guerre dans l’investissement immobilier. Sans demande locative, pas de rentabilité. Aussi, il sera important de faire une analyse de marché pour s’assurer que votre bien se situe dans un quartier, une ville et une région dynamiques. Il faut mieux passer du temps sur votre analyse de marché afin d’être sûr de la demande.
Il est donc important de toujours présenter des biens de qualité (comme expliqué dans le dixième commandement). Vous pourrez ainsi éviter la vacance locative et maximiser votre investissement.
Utilisez donc les fausses annonces pour vérifier cette demande locative. Cela va vous conforter dans votre choix d’investissement et vous serez plus tranquille.

Commandement n°9

Il existe principalement 3 façons de s’enrichir dans l’immobilier : le cash-flow positif mensuel, l’amortissement et plus value à la revente. Le cash-flow positif consiste à se créer une rentabilité immédiate. Vos loyers couvrent plus que votre mensualité, vos charges et impôts. En d’autres termes, vous vous dégagez un bénéfice.
L’amortissement correspond au montant que vous remboursez à la banque tous les mois. Même si vous revendez le bien au prix d’achat et que ça fait 10 ans que vous remboursez le crédit, vous devez beaucoup moins à la banque que le prix de vente. La différence sera donc pour vous.

Vous pouvez aussi vous créer une plus value à la revente. Soit vous avez acheté en dessous du prix du marché et vous revendez au prix du marché. Ou alors vous avez achetez un bien qui a pris de la valeur au fil du temps donc vous revendrez plus cher que ce que vous avez acheté.
Il faut savoir que vous pouvez mixer les 3 façons de s’enrichir dans l’immobilier sans problème. Par exemple, acheter un bien en dessous du prix du marché et qui vous dégage un cash-flow positif mensuel. De quoi faire exploser les compteurs et vous enrichir encore plus rapidement.

Commandement n°10

Vous devez toujours proposer les meilleurs biens sur le marché. Vous devez vous démarquer de la concurrence en proposant la meilleure qualité possible. Ainsi, vous serez en mesure de réduire votre vacance locative lors du départ d’un locataire puisque les locataires potentiels vont s’arracher votre bien.
C’est pourquoi vous devez faire des travaux régulièrement dans vos biens afin de rénover et garder un bien toujours au top. En fonction du régime fiscal que vous aurez choisi, vous pourrez déduire les travaux de vos bénéfices afin de payer moins ou pas d’impôts. Il ne faut donc pas s’en priver car vous serez doublement gagnant.

Commandement n°11

Beaucoup d’investisseurs immobiliers s’associent dans des entreprises pour investir.
Si vous développez un parc immobilier important, c’est une étape par laquelle vous devrez sûrement passer. C’est un des moyens qui vous permettra de continuer à emprunter de l’argent auprès de la banque. Ne vous associez avec quelqu’un que si vous n’avez pas le choix. Choisissez bien cette personne et soyez sûr qu’elle corresponde bien au projet que vous avez. Vous allez vous engager sur plusieurs années et peut-être même à vie donc ce serait dommage de vous tromper sur la personne que vous avez choisi.

Commandement n°12

Dans l’immobilier, il est important d’optimiser sa fiscalité. Elle peut déterminer si une affaire est rentable ou non. Beaucoup trop de personnes, pensent à la fiscalité au moment de payer les impôts. Bien évidemment, il est déjà trop tard. La fiscalité s’anticipe bien avant de signer le compromis de vente de votre bien et notamment pendant vos simulations de rentabilité.
La fiscalité française étant très complexe, je vous conseille de vous entourer de la bonne personne. Un expert comptable ou un fiscaliste ne coûte pas forcément très cher. Vous ferez bien plus d’économie en payant un expert et en faisant les bons choix plutôt que l’inverse. Sachez qu’une erreur en fiscalité peut vous coûter très cher.

Crédit photo: GotCredit

Commandement n°13

Gardez toujours le contrôle sur vos investissements. Beaucoup de personnes délèguent sans se soucier des personnes auxquelles ils délèguent. Il est important de s’entourer des bonnes personnes pour investir mais attention à tout de même garder le contrôle de ce que vous faites. Se construire une équipe pour investir dans l’immobilier est très important mais anticipez et ne le faites pas au dernier moment. C’est le secret pour aller toujours plus loin et plus haut dans l’immobilier. 

Commandement n°14

L’immobilier est un marathon et non un sprint. Vous devez penser à long terme car vous ne savez pas comment sera votre vie dans 3 ou 5 ans. Rien de plus embêtant que d’investir dans un bien et de devoir le revendre au bout de 5 ans car il ne correspond plus à vos attentes par rapport à votre vie professionnelle, familiale et personnelle.
Il est donc essentiel de prévoir plusieurs scénarios lors de votre investissement afin d’anticiper et d’être prêt à tous les scénarios.
Donc soyez patient et travaillez sur le long terme, même si vous recherchez une rentabilité immédiate. Ne soyez pas trop « court termiste » !

Commandement n°15

Le marché immobilier est en constante évolution tous les mois. Aussi ses règles changent et évoluent au fil des années. Vous devez donc être prêt à évoluer avec votre marché. Par exemple, vous avez fait un investissement immobilier super rentable en location courte durée (LCD). La loi change et la ville interdit la LCD. Vous devrez donc louer votre bien en location à longue durée. Cela vient drastiquement réduire votre rentabilité et donc vous estimez qu’il ne vous rapporte plus assez. Vous prenez donc la décision de le vendre pour réinvestir dans un autre projet plus rentable.
Il est bien sûr important de s’entourer de personnes compétentes pour pouvoir anticiper l’évolution de ce marché immobilier.

Pour conclure, formez-vous et n’achetez pas votre résidence principale avant d’investir. Achetez en dessous du prix du marché et utilisez l’effet de levier. Faites des investissements rentables mais n’oubliez pas les biens patrimoniaux. Anticipez les imprévus et pensez à étudier la demande locative avant d’investir. Mixez les différentes façons de s’enrichir et proposez les meilleurs biens sur le marché. Pensez à vous associer dès lors que vous en avez besoin pour continuer. Anticipez la fiscalité et gardez toujours le contrôle de vos investissements (même si vous déléguez). Pensez à long terme et évoluez avec le marché immobilier.

Dites-moi dans les commentaires si vous êtes d’accord avec ces commandements que je vous ai présentés. N’hésitez pas à me partager dans les commentaires vos propres commandements.
Je suis aussi disponible via le formulaire de contact pour toutes autres questions.

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2 réponses sur “15 commandements de l’investissement immobilier”

  1. Salut Nico,
    Top ton article !
    Tu fais le tour sur tous les points importants à ne pas négliger lorsque l’on investi et je te rejoints complètement ! Merci 🙂
    A bientôt !

    1. Salut Thomas, merci pour ton commentaire!
      Oui je souhaitais préciser tous les points importants car lorsque l’on commence dans l’immobilier on a souvent l’impression que c’est trop compliqué et que c’est pas pour nous. Or avec un tout petit peu de connaissance, on se rend compte que c’est finalement pas si compliqué que ça si l’on a défini correctement notre objectif.
      A bientôt 🙂

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