La SCI

Dans le monde de l’investissement immobilier, on entend beaucoup parler de la SCI. Mais pourquoi? La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) permet principalement de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et d’en préparer la transmission. Mais quels sont les réels avantages et inconvénients d’une SCI?

La SCI est constituée de 2 associés au minimum. Elles est gérée et représentée par un gérant. Celui-ci est en principe défini dans les statuts ou à la suite d’un vote de la part des associés. Les statuts de la société vont venir définir et limiter les pouvoirs du gérant. Il est donc important de bien les définir.
La société civile immobilière permet donc une puissance de frappe grâce à vos associés que vous ne possédez pas lorsque vous êtes seul en nom propre. Elle est beaucoup plus souple que l’indivision car c’est vous qui définissez les statuts alors qu’en indivision c’est la loi.

Les deux types de SCI le plus courant sont la SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) et la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Mais qu’est-ce qui les différencient et quelles sont les conditions pour choisir l’une ou l’autre?

1) SCI à l’IR

La SCI à l’IR est la société civile la plus commune puisque c’est le régime fiscal qui s’applique par défaut. Elle fonctionne d’une manière assez simple car elle est transparente. Les associés doivent s’acquitter des impôts sur leurs revenus fonciers en fonction des parts qu’ils détiennent dans la société. On dit que les revenus sont fiscalement transparents.

Ainsi, les associés déclarent leurs revenus fonciers qui proviennent de leurs parts dans la SCI comme des revenus fonciers classiques.

La SCI à l’IR peut déduire certaines charges des loyers perçus afin d’être imposées que sur les bénéfices. La liste des charges déductibles est la suivante:

  • les travaux d’entretien, les réparations et les travaux d’amélioration
  • les frais de gestion tels que les frais de gérance (si le bien est en gestion dans une agence immobilière ou autre), les frais de rémunération des concierges et les honoraires versés (ex: avocat, huissier, etc…)
  • les primes d’assurance liées au bien immobilier
  • les intérêts d’emprunt ainsi que les frais annexes à ceux-ci (frais de dossier, assurance du prêt et frais d’inscription hypothécaire)
  • la taxe foncière
  • les provisions pour charges locatives et régularisation des provisions pour charges (uniquement si non récupérables auprès du locataire)
  • les charges récupérables auprès du locataire non récupérées au cours de l’année

Une fois que la SCI a calculé le résultat net, elle doit le déclarer aux services fiscaux par le biais du formulaire n°2072-S. Les associés doivent en parallèle déclarer leur part de revenus dans leur déclaration d’impôt sur le revenu.

Il faut savoir que si l’on a plus de charge déductibles que de loyers perçus, la SCI sera en déficit. Mais, comment gère-t-on le déficit foncier au sein de la SCI à l’IR? Les règles applicables aux déficits fonciers sont les même que celles qui s’appliquent aux personnes physiques. C’est à dire que l’on a la possibilité d’imputer ce déficit foncier sur le revenu global de l’associé (ex: salaire) dans la limite de 10 700€. Si le déficit foncier est plus important que 10 700€, il peut s’imputer des autres revenus pendant 10 ans.

Prenons un exemple pour illustrer. Une SCI à l’IR, composée de 2 associés, a réalisé un déficit de 40 000€ sur l’année. Les deux associés détiennent  50% des parts de la SCI, ils vont donc pouvoir imputer 20 000€ chacun sur leur revenu global.
L’associé A a un revenu global de 30 000€ en 2018 et il se situe dans la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à 30%. Il va pouvoir imputer son déficit de 10 700€ sur ses 30 000€. Ainsi, il réduit son revenu a 19 300€ et repasse dans la TMI à 14%. De quoi payer beaucoup moins d’impôts! De plus, il lui restera toujours 9 300€ à imputer à ses revenus de 2019. Je ne détaille pas la situation de l’associé B car vous avez compris la règle.

En ce qui concerne les plus-values immobilières, elles seront imposées comme un particulier mais au prorata des parts que l’associé détient. Par exemple, la plus-value réalisée d’un bien est de 10 000€. L’associé A détient 60% de parts de la SCI et l’associé B détient les 40% restant. L’associé A va donc touché 6 000€ et l’associé B 4 000€. Cette plus-value viendra s’ajouter au revenu fiscal de chacun des associés et l’imposition sera celle de la TMI correspondante.

Pour rappel, en plus de la TMI, vous devrez aussi vous acquitter des prélèvements sociaux de 17,2%. Je n’en parle pas dans mes exemples puisque les prélèvements sociaux doivent être payés sur les revenus fonciers quoi qu’il arrive.

Enfin, vous ne le savez peut-être pas mais la SCI à l’IR n’a pas pour but de faire de la location meublée. C’est exclusivement (ou presque) dédié à de la location nue. En revanche, l’Etat tolère jusqu’à 10% des revenus de la SCI à l’IR en meublé. Donc, si vous choisissez de faire uniquement de la location meublée, cette SCI à l’IR ne sera pas adaptée à vos objectifs.
Par ailleurs, si vous voulez faire plus que 10% de meublé, vous pourrez choisir la SCI à l’IS car elle vous permet d’en faire.

2) SCI à l’IS

Il faut savoir que vous pouvez choisir la SCI à l’IS au lieu de l’IR. On ne parlera donc plus de fiscalité transparente puisque c’est la société qui sera directement imposée.
Il vous est possible de passer d’une SCI IR à une SCI IS mais pas l’inverse. Une fois que vous êtes en SCI à l’IS, vous ne pouvez plus changer. Réfléchissez bien avant de prendre la décision. La SCI à l’IS permet de proposer n’importe quel type de bail (habitation, professionnel, commercial, etc…).

Pour calculer son bénéfice, la SCI IS vient déduire les charges déductibles des loyers perçus. La liste des charges déductibles est la même que la SCI à l’IR auxquelles s’ajoutent:

  • l’amortissement du bien. C’est le fait de reconnaître une perte de valeur comptable de votre bien chaque année
  • les frais d’acquisition comme les frais de notaire et les frais d’agence (si vous passez par une agence immobilière)
  • la rémunération du gérant associé
Maison à restaurer
Crédit photo: stevenbley

En ce qui concerne l’imposition de la SCI à l’IS, elle fonctionne en deux parties.
Premièrement, la société va être imposée sur son bénéfice réalisé (revenus – charges déductibles). Le bénéfice est donc imposé à 15% de 0€ à 38 120€, à 28% de 38 120€ à 500 000€ puis à 31% au delà de 500 000€.
Par exemple, une SCI à l’IS fait 45 000€ de bénéfice. Elle va donc payer (38 120 * 15%) + ((45 000 – 38 120) * 28%) = 7 644€ d’impôts.
Deuxièmement, les associés seront imposés s’ils décident de se verser des dividendes. C’est pourquoi on dit souvent que c’est la double imposition au sein de la SCI à l’IS. Les dividendes sont imposés à 30% pour tout le monde. C’est ce qu’on appelle la “flat tax”. Elle se compose de 17,2% de prélèvements sociaux et de 12,8% d’impôts sur le revenu.

Par exemple, avec votre associé, vous décidez de vous verser un dividende de 10 000€ chacun. Vous devrez donc payer 1 720€ de prélèvements sociaux ainsi que 1 280€ d’impôts sur le revenu. Vous ne toucherez donc que 7 000€ net.

En ce qui concerne les plus-values immobilières la taxation s’effectue de la même manière que le résultat de la société. C’est à dire que le montant de la plus-value réalisée viendra s’ajouter au résultat fiscal afin de calculer l’imposition. Donc comme expliqué précédemment, cette plus-value devra subir une imposition à 15% puis 28% puis 31% en fonction du montant de votre résultat fiscal. Si vous choisissez de vous verser des dividendes à la suite de cette plus-value, vous devrez vous acquitter de la “flat tax” sur vos dividendes en tant qu’associé.

Enfin, il faut savoir que la SCI à l’IS doit tenir une comptabilité générale. Elle doit donc déclarer ses produits et ses charges en respectant le plan comptable général et les règles relatives aux bénéfices industriels et commerciaux. Elle doit constituer une liasse fiscale qui comprend un bilan, un compte de résultats ainsi qu’un récapitulatif des immobilisations, amortissements, provisions, créances et dettes.
C’est une contrainte mais sachez que rien ne vous oblige à faire appel à un expert comptable. Cependant c’est plutôt recommandé et en plus c’est une charge déductible.

Vous l’aurez compris, la SCI à l’IS disposent d’avantages et d’inconvénients qui sont différents de ceux de la SCI à l’IR. Mais alors que choisir entre SCI IR et SCI IS? Et pourquoi?

3) SCI à l’IS vs SCI à l’IR

Les avantages de la SCI à l’IR sont les suivants:

  • La facilité de gestion car non soumise à une obligation comptable
  • La non imposition au niveau de la société, une imposition seulement pour les associés en IR
  • La possibilité, pour chaque associé, d’imputer jusqu’à 10 700€ de déficit sur son revenu global
  • L’imposition est plus avantageuse à l’IR qu’à l’IS (car double imposition pour cette dernière: société et dividende)
  • Les associés peuvent déduire les intérêts de leurs emprunts de l’impôt sur le revenu

Les inconvénients de la SCI à l’IR sont les suivants:

  • L’impossibilité de déduire les amortissements et les frais d’acquisition de son résultat fiscal
  • L’augmentation de son imposition à titre personnel lorsque la société fait des bénéfices
  • La possibilité de faire seulement que 10% de son chiffre d’affaires avec la location meublée

Les avantages de la SCI à l’IS sont les suivants:

  • La déduction des frais d’acquisition et des amortissements de son résultat fiscal donc imposition moins beaucoup moins importante
  • Le report des déficits de la société sur les 10 exercices fiscaux suivants
  • La possibilité de contrôler son imposition. Les associés peuvent choisir de se verser un dividende ou non en fonction de leur imposition actuelle

Les inconvénients de la SCI à l’IS sont les suivants:

  • L’obligation de devoir tenir une comptabilité générale et de déposer les comptes annuels au greffe du tribunal de commerce à la clôture de l’exercice
  • La double imposition: imposition de la société sur son résultat fiscal puis imposition des associés sur leurs dividendes (s’ils choisissent de se verser un dividende)
  • L’imposition sur la plus-value est plus conséquente que la SCI IR car elle devra aussi subir la double imposition (comme expliqué dans le point précédent)
  • Les associés ne peuvent pas déduire les intérêts de leurs emprunts de l’impôt sur le revenu

Malgré tous les avantages et inconvénients énoncés, vous avez peut-être encore du mal à choisir si la SCI à l’IR s’adapte plus à votre situation ou si c’est la SCI à l’IS. Alors que choisir en fonction de la situation de chacun?

La SCI à l’IR vous permet d’obtenir une imposition moins forte qu’à l’IS mais vous ne pouvez pas la contrôler. Elle sera donc idéale pour une personne qui ne paie pas beaucoup d’impôts. En revanche, si une personne paie beaucoup d’impôts, elle aura plus d’intérêts à choisir la SCI IS car elle pourra contrôler son imposition en choisissant de se verser des dividendes.

La SCI à l’IS peut vous permettre de reporter votre déficit foncier pendant les 10 années suivantes sans plafonnement. Avec la SCI IR, votre déficit foncier se limite à 10 700€ de déficit foncier par an. Par contre, avec la SCI IR vous pouvez venir réduire votre imposition personnelle en venant appliquer ce déficit foncier.

En ce qui concerne la déduction des frais avant l’imposition, le plus intéressant reste la SCI à l’IS car vous pouvez déduire les frais d’acquisition, la rémunération du gérant associé et l’amortissement du bien. Ce sont des charges déductibles que vous ne pouvez pas déduire lorsque vous êtes en SCI IR. C’est donc la possibilité d’avoir un résultat imposable bien inférieur en SCI à l’IS.

La SCI à l’IR sera plus avantageuse que la SCI à l’IS en cas de plus-value sur la vente d’un bien car l’imposition est moins importante que dans cette première. En effet, cette plus-value sera imposée en fonction de la TMI des associés au sein de la SCI IR. En revanche, la plus-value dans la SCI IS doit supporter la double imposition: imposition de la société puis imposition sur le dividende de l’associé.

La SCI à l’IR ne doit pas obligatoirement tenir une comptabilité générale contrairement à la SCI à l’IS. La gestion est donc moins lourde pour la SCI IR ce qui représente un avantage pour celle-ci. Vous devrez tenir une comptabilité en SCI à l’IR lorsque vous atteindrez un certain niveau. Je ne vais pas le détailler ici car lorsque ce sera le cas, vous aurez sûrement un expert comptable qui s’occupera de votre comptabilité.

Pour conclure, vous l’aurez compris la SCI à l’IR n’est pas mieux que la SCI à l’IS et inversement. Le choix du type de SCI devra se faire en fonction de votre situation personnelle, familiale, professionnelle et de votre stratégie d’investissement immobilier. La SCI est avant tout un outil qui vous permet de faciliter la gestion de votre patrimoine et d’en faciliter la transmission.
Lorsque vous arriverez à un certain niveau dans l’immobilier et que vous aurez un patrimoine conséquent, vous serez sûrement associés dans plusieurs SCI à l’IR et à l’IS.

J’espère que cet article vous aura plu et qu’il vous permettra d’y voir plus clair avec les société civile immobilière. Je vous conseille tout de même de vous faire accompagner par un professionnel lorsque vous créerez la société car c’est important de bien le faire. La rédaction des statuts étant très importante, ce serait dommage de se retrouver bloquer d’ici quelques années car vous avez oublié de préciser un détail à la création.

Faites-moi part dans les commentaires si vous avez l’intention de crée une SCI ou alors si vous êtes déjà associé dans l’une d’entre elles. Vos retours d’expérience m’intéressent. Si un des points développés n’est pas assez clair pour vous, faites-moi en part dans les commentaires. N’hésitez pas à vous rendre sur Impots.gouv.fr pour des informations complémentaires.
Je suis aussi disponible via le formulaire de contact pour toutes autres questions.

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2 réponses sur “La SCI”

  1. Hello Nicolas,
    Merci pour cet article très complet sur la SCI. Il va aider de nombreuses personnes à en comprendre le fonctionnement car il n’est pas si simple.
    Pour ma part et comme tu l’as énoncé, je compte ouvrir une SCI à terme. Principalement pour préparer la succession patrimoniale pour mes enfants. Cela leur évitera de payer pour récupérer les biens précédemment acquis.
    Merci encore et à bientôt 🙂

    1. Salut Thomas et merci pour ton commentaire!
      Tu as complètement raison, la SCI est un bel outil pour préparer sa succession et faire des investissements à but patrimonial. Ne pas hésitez à se faire accompagner pour la création afin de le faire comme il faut (mais je pense que tu le sais déjà).
      A bientôt 🙂

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