Le crédit immobilier

Avez-vous déjà fait face à des problèmes pour emprunter de l’argent ? Lorsque l’on parle d’immobilier, on en vient très vite au sujet du crédit immobilier.
Nous évoquerons les points importants afin de mieux cerner le sujet. Enfin, nous verrons comment emprunter indéfiniment.

1) Le comportement bancaire

L’une des choses les plus importantes et qui est souvent négligée par les emprunteurs est le comportement bancaire. Alors qu’est-ce que le comportement bancaire ?
Il s’agit simplement de votre manière à vous comporter avec votre argent. Votre banquier va y prêter une attention particulière.

L’épargne

Souvent trop négligée par les emprunteurs, l’épargne est quelque chose que les banquiers aiment bien. Il ne s’agit pas d’avoir épargné 500 000€ sur un compte bancaire pour pouvoir être un bon profil au niveau du banquier. Une personne qui, même avec un petit salaire, est capable d’épargner tous les mois ne serait-ce que 100€ par mois, sera classé comme un bon profil. En effet, faire cet effort d’épargner tous les mois est un signe de bonne gestion financière et que cette personne peut être capable de gérer un projet financier comme l’investissement immobilier.

Conseil : trouver un moyen de faire cet effort d’épargne tous les mois même si ce n’est pas des sommes importantes. Rappelez vous que Rome ne s’est pas construite en 1 jour.

Le découvert bancaire

Son comportement bancaire est souvent assimilé aux découverts bancaires. Lorsque l’on demande un prêt immobilier, il est de coutume de fournir ses relevés bancaires des 3 derniers mois. Le banquier va alors les inspecter avec attention afin de voir si vous avez de récents découverts bancaires.
Il faut savoir que les découverts bancaires sont synonymes de mauvaise gestion financière et que cela sera rédhibitoire si vous voulez emprunter de l’argent. Le banquier verra en vous quelqu’un qui n’arrive pas à gérer son argent. Si vous n’arrivez pas à gérer votre salaire tous les mois et que vous êtes à découvert fréquemment, comment voulez-vous gérer plusieurs milliers d’euros et un prêt bancaire. C’est un risque important que le banquier ne voudra pas prendre.

Conseil : il existe aujourd’hui bon nombre d’applications bancaires qui proposent une classification des dépenses. Il faudra donc voir quel est le domaine dans lequel vous dépensez le plus d’argent (ex : les transports, les loisirs, etc…) afin de voir si des dépenses inutiles peuvent être évitées dans le futur.

Les dépenses risquées

En parallèle, les banquiers chercheront à savoir si vous faites des dépenses risquées. Cela prend en compte toutes les dépenses liées aux paris en ligne, jeux d’argent (ex : poker) ou tous les jeux en ligne.
Malheureusement, pour ceux qui pratiquent ces loisirs, il faut savoir que cela n’est pas un atout lors de votre demande de financement puisque le banquier verra en vous un comportement bancaire risqué.

Conseil : gardez votre principal compte bancaire clean de toutes ses dépenses et utiliser un autre compte bancaire pour cela. Ainsi, vous pourrez déposer de l’argent liquide sur ce dernier de temps en temps afin de pouvoir continuer ces loisirs tranquillement sans mettre en péril vos ambitions d’investisseur.

Banque
Crédit photo: GotCredit

2) Le projet et sa présentation

Une autre partie qu’il ne faut pas négligé lorsque l’on fait une demande de crédit immobilier est votre projet et la manière dont vous allez le présenter.

Votre projet

Les deux principaux types d’investissement immobilier les plus courant sont l’investissement dans sa résidence principale et l’investissement locatif.

L’investissement dans sa résidence principale est le type d’investissement que les banquiers connaissent le mieux. Il est aussi le type le plus apprécier des banquiers puisque cela est pour eux le gage d’une certaine sécurité financière. C’est pourquoi les banquiers préfèrent financer un achat de résidence principale. Il est de coutume en France d’acheter d’abord sa résidence principale et ensuite d’investir dans l’immobilier locatif. Or, d’un point de vue d’investisseur, ce raisonnement n’est pas viable puisque l’emprunt de votre résidence principale viendra amputer votre capacité d’endettement et vous ne pourrez donc plus continuer et enchainer sur plusieurs investissements locatifs.

L’investissement locatif quant à lui est un type d’investissement parfois trop méconnu par certains banquiers et vous pourrez vous confronter un jour à cette difficulté. Certains banquiers pourront être réfractaire puisqu’ils ne connaissent pas ce type d’investissement.
Il faudra alors que vous passiez du temps à préparer votre projet pour bien l’expliquer et ne laisser aucune zone de flou pour votre banquier. 

La présentation

La présentation de votre projet comme vous l’aurez compris est donc très importante lorsque l’on investit dans l’immobilier locatif. Celle-ci sera donc garant de l’obtention de votre crédit immobilier. Mais que faut-il présenter à la banque ?
En outre tous les papiers que celle-ci demande, je vous conseille de commencer par présenter le type de biendans lequel on souhaite investir, ses locataires cibleset sa localisation. Il faudra fournir une étude de marché qui montre bien que l’on a étudié la zone  et que cet investissement est une très bonne opportunité.

Ensuite, il faudra présenter les chiffres du projet en détails afin de rassurer le banquier (ex : montant du bien à l’achat, frais de notaires, montant des travaux, charges annuelles à prévoir, etc…).
Si vous avez pour ambition de faire de la location courte durée, je vous conseille de préparer deux scénarios pour le banquier (un scénario en location longue durée et un autre en courte durée). Il est important d’avoir un projet rentable sur de la location longue durée dans un premier temps car la location courte durée (LCD) n’est pas très stable d’un point de vue de la loi (ex : elle est peut être interdit dans certaines villes du jour au lendemain). Si votre projet est déjà rentable sur de la location longue durée, les chiffres seront encore meilleurs avec de la LCD (à condition d’avoir bien fait son étude de marché).

Pour continuer, je souhaite vous présenter quelques caractéristiques du crédit immobilier qui sont pour moi très importantes. Il ne faudra pas les négliger car elles seront importantes pour votre réussite financière.

3) Quelques caractéristiques importantes

Il existe beaucoup de points de négociation lorsque l’on demande un financement bancaire mais bien trop souvent on en oublie la moitié puisque l’on se concentre sur des points pas spécialement très importants (ex : le taux d’intérêts).

La durée du crédit

Il faut savoir que la durée du crédit est importante puisque c’est un des points qui peut permettre d’améliorer sa rentabilité et notamment son cash-flow (si l’on fait un investissement locatif). En d’autres termes, plus on arrive à allonger la durée du crédit et plus notre mensualité à rembourser tous les mois sera faible.

Cela nous permettra donc d’augmenter notre cash-flow  (différence entre loyers perçus et les charges payées) étant donné que nous viendrons baisser nos charges mensuelles.
Augmenter son cash-flow est quelque chose d’important dans l’investissement immobilier alors ne négliger pas la durée de votre crédit.

Le différé de remboursement

Vous vous demandez surement qu’est-ce que le différé de remboursement? C’est une période au début de notre crédit pendant laquelle on ne rembourse pas le capital et /ou les intérêts. C’est une option que vous trouverez dans certaines banques mais pas dans toutes. Il est commun de demander un différé de remboursement lorsque l’on fait des travaux dans son bien avant la mise en location par exemple.

Cela permet alors de ne pas débourser de l’argent de sa poche pour commencer à rembourser les mensualités du crédit. Cette option est très puissante puisque cela peut vous permettre de vous faire une réserve de sécurité avec l’argent que vous recevrez au début de votre locataire sans rembourser le crédit (à condition que vous arrivez à obtenir un différé suffisamment long).
Vous pourrez ainsi faire face à certains imprévus avec cette somme d’argent que vous aurez mis de côté pendant votre différé.

La suspension du prêt

Une condition qu’il faut à tout pris demander dans son crédit immobilier est la condition suspensive du prêt. Qu’est-ce que cela signifie plus précisément ?
C’est une condition qui va vous permettre de suspendre le remboursement du prêt (selon les conditions définies dans le contrat) en cas de coup dur. Il n’est pas rare de nos jours de changer de travail et d’avoir une période sans revenus salariés. Avec cette condition vous pouvez par exemple suspendre le remboursement du prêt jusqu’à ce que vous commenciez votre nouveau travail.
Si vous faites de l’investissement locatif et que vous devez faire face à des impayés ou des retards de paiement de la part du locataire, vous pouvez suspendre le remboursement jusqu’à ce que le problème soit résolu.

Pour moi, c’est une condition qu’il ne faut pas négliger puisqu’elle peut sauver la vie d’un investisseur débutant. Pour les débutants, n’hésitez pas à vous référez à mon articles sur les 10 conseils pour bien commencer dans l’immobilier.
Bien évidemment, il existe beaucoup d’autres caractéristiques pour un crédit immobilier mais je ne vais pas toutes les détailler ici puisque cela prendrait trop de temps. Le plus important pour moi étant les 3 caractéristiques que j’ai cité ci-dessus.

Gardez bien à l’esprit que lorsque l’on s’engage pour un prêt immobilier, cela nous engage sur plusieurs années et que quelque chose qui est acceptable à la vue de notre situation aujourd’hui ne le sera plus forcément d’ici 10 ans. Aussi, envisagez tous les problèmes et solutions imaginables afin de pouvoir négocier au mieux les conditions d’emprunt et être couvert quoi qu’il arrive. 

Investissement locatif
Crédit photo: Frédéric BISSON

4) Comment réemprunter indéfiniment ?

Ceux qui s’intéressent à l’investissement locatif et qui veulent devenir investisseur dans l’immobilier se demandent surement comment peut-on faire pour continuer d’emprunter indéfiniment. Quel est le secret pour enchainer les investissements?

Il existe principalement 3 piliers à mes yeux qui vont vous permettre de continuer à investir et qui seront garant de votre réussite : le cash-flow, l’apport et le reste à vivre.

Le cash-flow positif

Lorsque l’on investit, il est important de se demander quelle est la contrepartie du risque que l’on prend. Dans l’immobilier, on évoque souvent la rentabilité du projet et notamment le cash-flow (CF). Qu’est-ce que le cash-flow ?
Celui-ci correspond à l’argent qu’il vous restera en poche après avoir déduit toutes vos charges et impôts. En d’autres termes, CF = loyer perçu – charges – impôts.
Dans les charges, vous aurez par exemple le mensualité du crédit immobilier, la taxe foncière, l’assurance PNO (propriétaire non occupant), les charges de copropriété, etc…

Vous l’aurez donc compris, plus votre loyer est important, vos charges et impôts faibles et plus vous allez maximiser votre cash flow. Mais alors en quoi est-ce que ce CF va vous aider à emprunter indéfiniment ?
Lorsque l’on emprunte de l’argent à la banque, un des critères qu’elle regarde nous l’avons vu c’est le taux d’endettement. Après deux investissements vous aurez déjà surement atteint cette limite. D’une forme simplifiée, le taux d’endettement limite le plus souvent appliquée par les banques est de 33%. Cela veut dire que si votre mensualité est de 500€, vous devrez gagner au moins 1500€ pour que la banque vous accorde le crédit.

Mais bien sur ici, le cash-flow va venir augmenter vos revenus et par définition le taux d’endettement augmentera bien plus lentement. Vous pourrez donc continuer à emprunter.

L’apport

Malgré le fait d’effectuer des opérations avec des CF positifs, la banque va finir par vous ralentir puisque votre en-cours bancaire (montant total des emprunts restant à rembourser) sera de plus en plus élevé.
Une solution à cela est de ne plus emprunter 100% ou 110% pour votre investissement mais au contraire de venir mettre un apport personnel.

Si vous avez investi intelligemment et que vous avez soigneusement épargner une partie de vos CF, vous serez en mesure d’apporter une somme d’argent de votre poche.
La banque s’en verra rassurée et cela vous permettra de continuer à investir sans trop de problèmes. Ce sera à vous de juger combien est-ce que vous voulez apporter et combien la banque veut vous voir financer.
Bien évidemment cette situation ne s’appliquera pas à tout le monde mais seulement aux plus gros investisseurs.

Le reste à vivre

Plus notre parc immobilier augmente et plus nous allons augmenter nos revenus. Aussi, lorsque vous atteignez un niveau avancé dans l’investissement immobilier, la banque ne se cantonnera plus à seulement regarder votre taux d’endettement. Elle viendra apprécier votre reste à vivre. Qu’est-ce que le reste à vivre ?

Le reste à vivre correspond à l’argent qu’il vous restera après avoir remboursé vos mensualités à la banque. Reprenons l’exemple utilisé précédemment. Si vous gagnez 1500€ et que votre mensualité est de 500€ alors votre reste à vivre sera de 1000€.
Ces 1000€ vous permettront de payer les dépenses de la vie quotidienne liées au logement, transport, nourriture, etc…

Dans cet exemple, la banque respectera le taux d’endettement à 33% pour être sur que vous soyez toujours en position de rembourser votre crédit demain.
Prenons l’exemple maintenant d’une personne qui gagne 5000€ par mois avec une mensualité à 1667€. Le reste à vivre sera donc de 3333€ ; ce qui est plutôt très confortable (même en vivant à Paris). Ici la banque sera capable de vous octroyer un prêt malgré les 33% d’endettement puisque votre reste à vivre est très important.

Pour conclure, le crédit immobilier est quelque chose qu’il ne faut pas prendre à la légère. Vous l’aurez compris, beaucoup de choses sont importantes et notamment votre comportement bancaire, votre projet et la manière dont vous allez le présenter.
Lorsque l’on connaît les dessous du crédit immobilier et comment contourner certains points de blocage, il devient alors facile d’atteindre son indépendance financière.

Dites moi dans les commentaires en dessous (ou via le formulaire de contact) quels ont été les problèmes que vous avez déjà rencontré avec les banques ?

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