Les 7 points clés d’un investissement rentable

Un investissement rentable peut être parfois difficile à créer et il est important d’en connaître les points clés. L’immobilier est avant tout un outil pour atteindre votre liberté financière. Il faudra l’utiliser à bon escient et ne pas sauter les points clés si l’on veut garantir sa réussite. Je vais donc vous présenter les 7 points clés d’un investissement rentable.

1) Le mindset

La base commune à tous les investisseurs que ce soit dans l’immobilier ou non est le « mindset » (ou état d’esprit). Qu’est ce que cela signifie ?
Il faut savoir que devenir investisseur ne se fait pas du jour au lendemain. Il faudra donc être positif quoi qu’il arrive. Vous allez passer par des périodes où vous allez enchainer les problèmes parfois et il faudra garder la tête hors de l’eau.
Il faudra toujours positiver en vous disant que cela pourrait être pire.

Partez toujours du principe que tout est possible dans la vie et que votre seule limite reste vous-même. Il y a toujours une solution pour un problème. A nous de sortir de notre boite pour pouvoir le voir.
La patience est un atout important pour un investisseur et cela vous permettra d’aller plus loin. Rappelez-vous toujours que Rome ne s’est pas faite en un jour.

Est-ce que c’est facile de devenir investisseur rentable ? Non bien au contraire. Alors si vous voulez gagner de l’argent et que ce soit facile, vous n’êtes probablement pas au bon endroit… Par contre si vous êtes persévérant et que vous êtes capable d’apprendre dans toutes situations, alors vous ferez sûrement un bon investisseur rentable.
Vous devez vous demander comment est-ce que vous pouvez travailler votre mindset? C’est une thématique qui est souvent abordée dans le développement personnel. Vous trouverez beaucoup de livres, blogs ou groupes parlant de mindset.

Ainsi, vous l’avez compris, l’état d’esprit sera la base de votre succès et c’est lui qui vous permettra d’atteindre vos objectifs (que vous aurez préalablement défini).
C’est lui aussi qui continuera de vous aider à sortir la tête de l’eau lorsque ça n’ira pas.

2) L’achat

L’une des étapes les plus importantes lors d’un investissement rentable sera l’achat. En effet, il est primordial d’acheter à un prix plus bas que celui du marché pour pouvoir au pire des cas faire une plus value à la revente.
Prenons un exemple. Vous réussissez à acheter un bien proposé 100 000 euros 20% en dessous de son prix après avoir négocié. Donc, vous avez gagné 20 000 euros lorsque vous revendrez au prix du marché (voir plus en fonction de l’évolution du marché et de la localisation).

Vous allez me dire que c’est presque impossible. Bien évidemment que cela est possible et certains investisseurs arrivent même à faire mieux que 20%. Pour cela bien sur, il faut négocier et il ne faut pas avoir peur de proposer un prix bas qui correspond avec votre stratégie et la rentabilité que vous recherchez. Peut-être que 8 fois sur 10 votre offre sera refusée mais lorsqu’elle est acceptée, c’est le jackpot. C’est de l’argent gagné facilement, qui restera dans votre poche et qui vous permettra d’enchainer les investissements rentables.

Bien évidemment, il existe des techniques de négociation et vous apprendrez par vous-même à force de faire des visites et des propositions d’achat.
Il est important de pouvoir analyser la situation du vendeur et de se poser quelques questions pour chaque bien. Est-il pressé de vendre ou pas ? Si le vendeur est pressé de vendre parce qu’il a besoin de cash rapidement, vous serez dans une position favorable à la négociation.
Depuis combien de temps le bien est-il en vente ? Si le bien est à la vente depuis quelques mois et qu’il ne trouve pas d’acheteur cela veut dire qu’il y a une grosse opportunité de négociation. Le bien possède probablement des défauts qui ont fait peur à d’autres investisseurs mais que l’on peut réussir à tourner à notre avantage.

Depuis combien de temps possède-t-il le bien ? A-t-il toujours le prêt à rembourser ?
Si le propriétaire possède le bien depuis plus de 10 ans, il aura déjà sûrement remboursé une grosse partie de son prêt (voir la totalité). Ses créanciers remboursés (ou presque), vous serez plus à même de négocier un prix plus faible.

Vous l’aurez compris une bonne affaire dans l’immobilier se créer à l’achat. A vous de vous former et de pratiquer pour devenir imbattable sur la négociation. Malheureusement, c’est un avantage que vous améliorerez avec le temps et la pratique.

Discount sur calculatrice
Crédit photo: Mike Lawrence

3) La demande locative

Un investissement rentable correspond à un bien qui est tout le temps loué. Il conviendra d’éviter au maximum les périodes de vacances locatives (période pendant laquelle votre bien est inoccupé). Plus votre bien est loué, plus votre investissement sera rentable.
Ainsi, il faut penser à bien étudier le marché avant d’investir dans un bien immobilier. Même si vous avez négocié un prix d’achat plus bas que le prix du marché, votre rentabilité sera très faible si vous n’arrivez pas à le louer.

Vous devrez donc étudier la ville et notamment le quartier où vous souhaitez investir. Votre bien est-il proche des petits commerces, des transports en commun, des écoles ou des universités ? Il est important de se positionner dans des quartiers attractifs ou avec un gros potentiel futur. Par exemple, construction d’une ligne de tramway d’ici 2 ans qui passera en bas de ce bien que vous souhaitez acheter.

Une des techniques d’investisseur imbattable consiste à sonder le marché locatif pour être sur de la demande locative. Qu’est-ce que cela veut dire ? Cela signifie que vous pouvez mettre en ligne (sur Leboncoin par exemple) une annonce de votre futur bien en donnant tous les détails. Si vous avez plus de 10 personnes intéressées, cela signifie que vous n’aurez probablement pas de problème à le louer.
C’est le meilleur outil pour vérifier que la demande locative sera bien au rendez-vous. En plus, cela vous prendra que quelques minutes pour rédiger une annonce type que vous réutiliserez à chaque fois en adaptant à votre bien.

Cette technique permet par la même occasion de sonder le  prix de votre loyer. Si vous avez beaucoup trop de personnes intéressées par votre annonce, cela veut peut-être dire que vous ne louez pas assez cher pour le type de prestation que vous proposez. Essayez donc d’augmenter le prix légèrement et ajustez jusqu’à ce que vous trouviez le bon équilibre.
Cela vous permettra d’être sur de maximiser votre rentabilité en louant dans la fourchette haute du marché.

4) Le prêt bancaire 

Un autre point clé de l’investissement rentable est tout simplement le prêt bancaire. Il est essentiel à la rentabilité de votre investissement. Aussi il existe plusieurs choses à savoir.
Il ne faut pas emprunter sur une durée trop courte car sinon la mensualité du prêt sera trop élevée. Ce n’est pas très grave d’emprunter sur une durée plus longue, même si cela nous coûte plus cher en intérêts. Enfin ceci est une image puisqu’en réalité c’est le locataire qui remboursera votre prêt tout les mois car si vous avez bien fait les choses, vous devez avoir le loyer de l’appartement qui est bien supérieur à la mensualité du crédit.

En plus, en fonction du régime fiscal que vous choisirez, vous pourrez venir déduire les intérêts d’emprunt de vos loyers pour vous permettre de réduire votre imposition (voir de l’annuler si vous avez bien monté votre projet).
C’est donc un double avantage pour vous que de faire appel à cet emprunt bancaire. Bien évidemment vous pouvez investir votre propre épargne mais si vous voulez enchainer les investissements rentables, ce n’est pas conseillé dans un premier temps.

Une autre astuce bancaire consiste à se créer une réserve d’épargne au début de son investissement. Mais comment faire ? Il existe une option lorsque l’on emprunte auprès d’une banque qui s’appelle le remboursement différé. En quoi cela consiste 
Cela vous permet de différer partiellement ou totalement les mensualités de votre crédit. Ainsi votre locataire vous paiera déjà les loyers et vous n’aurez pas encore commencé à rembourser la banque. Autrement dit, c’est de l’épargne que vous êtes en train de créer. Je vous conseille de conserver cette épargne de sécurité bien au chaud afin de vous en servir uniquement en cas de gros travaux imprévus.

Il faut savoir que la banque acceptera plus facilement de vous accorder un différé si vous avez des travaux à faire car cela vous évite de rembourser le prêt pendant que votre bien est vacant pour cause de travaux.

5) Le home staging

L’environnement intérieur de votre bien est quelque chose qui ne doit pas être pris à la légère. Il s’agit de présenter un bien qui attire le locataire afin de créer le coup de cœur et donc un investissement rentable. Il faut vous démarquer des autres biens en location en proposant quelque chose de mieux.

Vous n’avez pas besoin d’investir forcément plus d’argent mais il y a quelques techniques à connaître pour pouvoir mettre son bien encore plus en valeur. Il s’agit du « Home Staging » (voir la définition en cliquant ici). Très pratiqué aux Etats-Unis, ces techniques de décoration et d’amélioration permettent d’ajouter une réelle valeur supplémentaire à votre bien.

Vous pouvez très bien faire tout ça vous même ou alors vous pouvez aussi faire appel à une décoratrice d’intérieur qui se fera un plaisir de vous aider.
Cela n’est pas gratuit bien évidemment mais le prix est dérisoire par rapport aux avantages que vous allez en tirer. Votre bien étant mis encore plus en valeur, vous allez pouvoir réduire votre vacance locative entre deux locataires puisque tout le monde voudra louer votre bien.

De plus, vous serez en mesure de proposer un prix légèrement supérieur à votre concurrence si vous arrivez à vous démarquer et proposer un bien plus haut de gamme.
Ainsi, votre rentabilité sera excellente puisque vous l’améliorez en réduisant la vacance locative mais aussi en augmentant le loyer.

Je vous conseille tout de même de faire appel à quelqu’un pour vos débuts dans l’investissement immobilier. Puis, avec le temps, vous n’aurez plus besoin de quelqu’un pour penser l’intérieur de vos biens car vous aurez de l’expérience.

6) La mise en valeur

Afin de garantir la location rapide de votre bien, il faudra présenter un bien impeccable afin d’attirer le maximum de locataires. Vous aurez donc beaucoup plus le choix afin de trouver le locataire qui correspond exactement à vos attentes.
Votre annonce devra être parfaitement mise en valeur. Mise à part une description bien détaillée, il ne faudra pas négliger les photos.

Il faut savoir que les photos de votre annonce seront l’une des premières choses qu’un locataire va regarder. C’est pourquoi vous devez réussir à créer le coup de cœur à travers ses photos afin de pousser le locataire à venir visiter le bien en question.
Alors comment faire ? Le plus simple si vous avez un appareil photo (type reflex) est de faire les photos vous même à condition de savoir comment mettre vos photos en valeur. Bien évidemment le plus important sera d’avoir une bonne luminosité.

A contrario, vous pouvez très bien prendre un photographe professionnel pour faire les photos de votre bien. Vous serez épaté du résultat pour quelques dizaines d’euros.
C’est un investissement qui peut vraiment apporter de la valeur ajoutée lors de la mise en location. De plus, vous pourrez utiliser ces photos professionnelles pendant des années et les réutiliser à chaque fois que vous remettrez le bien en location.

Par ailleurs, la description sera importante pour permettre au locataire de se projeter. Pensez à décrire l’intérieur de l’appartement mais si les photos ont été faites correctement, le futur locataire n’aura pas spécialement besoin de beaucoup de détails.

Il arrivera à se projeter suffisamment via les photos. Passez alors plus de temps à décrire le quartier et tous les avantages de celui-ci. Quels sont les commerces de proximité, écoles, transports en commun, supermarchés, etc… ?

Touche contrôle d'un clavier
Crédit photo: Hikaru

7) Le contrôle

Il est important de garder le contrôle sur vos investissements. Même si vous déléguez beaucoup de choses comme la gestion locative, les travaux ou autres. Il faudra suivre tout ça de près lorsque vous déléguerez afin de ne pas perdre le contrôle.
Vous réalisez des travaux ? Dans ce cas il faut passer sur le chantier voir les artisans au moins une fois par semaine pour s’assurer que le chantier avance bien comme prévu. Cela vous permettra de repérer toute chose non conforme à vos attentes avant la fin des travaux. Vous pourrez demander directement la correction de ceux-ci. Ainsi, vous éviterez de perdre beaucoup de temps à tout corriger à la fin lorsque tous les travaux sont déjà terminés.

Vous faites appel à une agence pour la gestion locative de vos biens ? Assurez-vous à vos débuts que celle-ci s’occupe correctement de vos biens. Par exemple, vous n’avez presque pas de vacances locatives lors d’un changement de locataire.

Il faut savoir que lorsque l’on débute dans l’investissement immobilier, le plus important va être de s’entourer d’une équipe très compétente (ex : notaire, expert comptable, banquier, etc…). Une fois que les membres de votre équipe auront fait leur preuve, vous pourrez leur faire confiance les yeux fermés. Attention quand même à ne pas vous faire avoir avec le temps car vous connaissez l’expression « trop de confiance tue la confiance ».

Vous l’aurez compris l’important est de déléguer un maximum en s’entourant des bonnes personnes mais de toujours garder un contrôle sur ses opérations immobilières.

Pour conclure, ces 7 points représentent pour moi la garantie d’un investissement rentable. Il en existe beaucoup d’autres que je n’ai pas abordé ici tels que les impôts qu’il ne faut pas négliger. Le sujet étant très vaste, j’écrirais un article prochainement sur la fiscalité et les différents choix qui s’offrent à vous.

Ne faites pas l’erreur d’investir dans l’immobilier pour devenir rentable plus tard (une fois votre crédit bancaire remboursé). Il est possible d’être rentable dès le premier mois de location alors passez à l’action sans attendre !

N’hésitez pas à me faire part dans les commentaires des étapes clés que vous jugez indispensables à un investissement rentable. Avez-vous déjà rencontré des difficultés lors d’un investissement immobilier ? Vous avez du mal à vous lancer pour investir? Vos expériences m’intéressent alors partagez les.
Je suis aussi disponible via le formulaire de contact pour toutes autres questions.

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2 réponses sur “Les 7 points clés d’un investissement rentable”

  1. Salut Nicolas,
    Merci pour cet article vraiment complet. Tu donnes les bases d’un investissement sain et il est important de se lancer dans un projet qui le sera, particulièrement sur le tout 1er.
    J’ai hâte de lire ton module sur la fiscalité car je pense que cela aidera de nombreux lecteurs à lever des freins ainsi que de fausses idées reçues 🙂
    A bientôt !

    1. Salut Thomas! En effet, le premier investissement est très important puisqu’il peut stopper (ou ralentir) un investisseur débutant qui n’aurait pas fait les bons choix. Le premier projet doit être rentable si l’on veut pouvoir continuer à investir.
      Tu as raison, l’article sur la fiscalité viendra sûrement lever quelques aprioris 😉
      Merci pour ton commentaire et à bientôt.

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