Les loyers impayés

Les loyers impayés représentent une des plus grandes peurs de l’investisseur immobilier. Tout le monde a déjà entendu quelqu’un de son entourage parler d’une histoire d’impayés. Alors comment gérer les loyers impayés ? Comment les anticiper et les éviter ?

Il faut savoir que la loi oblige le locataire à payer son loyer à la date convenue dans le bail. A défaut de le respecter, le propriétaire devra faire face à cette situation tant redoutée de loyers impayés. En France, les loyers impayés représentent seulement 4%. Les 4% ici comprennent seulement les histoires de loyers impayés qui se terminent en justice.

C’est une composante qu’il ne faut pas négliger lors d’un investissement immobilier car celle-ci peut mettre à mal la rentabilité du projet.
Nous verrons donc dans un premier temps comment éviter les impayés. Puis dans un second temps, je vous présenterais ce qu’il faut faire en cas d’impayés.

1) Comment éviter les impayés? 

Le type d’investissement immobilier

Afin d’éviter les loyers impayés, vous pouvez choisir d’investir dans des types d’investissements immobiliers où l’on vous paie avant la location. Ou alors un type d’investissement où vous n’avez pas à respecter la trêve hivernale.
Un des meilleurs moyens pour éviter les impayés est la location courte durée (LCD). En effet, avec la LCD vous recevez l’argent avant que le locataire occupe votre bien pour la durée déterminée. Vous est donc certains d’être payé. De plus, la LCD vous permet de générer des rentabilités plus importantes si vous vous situez dans un secteur attractif.

Garage
Crédit photo: Joshua Rotbert

Vous pouvez aussi choisir d’investir dans des locaux commerciaux, des garages ou des parkings (voir un autre article que j’ai rédigé). Ce type d’investissement vous permettra d’expulser votre locataire plus facilement qu’un locataire dans un appartement puisqu’il n’y aura pas de trêve hivernale à respecter. La trêve hivernale s’étend du 1erNovembre et prend fin le 31 Mars. Si vous avez fait attention à la rédaction de votre contrat, vous pourrez expulser votre locataire dès le premier impayé.

Enfin, vous pouvez opter pour la colocation étudiante avec les parents comme caution solidaire. Cela vous permet d’avoir la sécurité financière des parents mais ne vous empêche en aucun cas de prendre une assurance contre les loyers impayés dans le cas où les parents ne paieraient pas non plus.

La solvabilité et les oublis

Il faut savoir qu’un des moyens les plus efficaces contre les loyers impayés est de trouver des locataires très solvables. De même si vous faites appel à une caution solidaire et que vous exigez des garants financiers pour le locataire.
Il est de coutume de demander aux locataires ou garants de gagner environ 3 fois la somme du loyer. Par exemple, pour un loyer de 500€ par mois, il faudra au moins que le locataire gagne 1500€ net.

Par ailleurs, la majorité des loyers impayés viennent du fait que le locataire oublie de le payer dans le temps imparti. Une méthode pour éviter cela est d’exiger de ses locataires la mise en place de virements automatiques (que l’on met en place à l’entrée dans le logement lors de l’état des lieux). Vous pouvez donc préparer les papiers nécessaires à remplir pour le jour de l’entrée dans les lieux du locataire. A noter, aujourd’hui il est encore plus simple de mettre en place le virement automatique directement via son application mobile.

Les garanties financières

Une des garanties les plus fiables reste la garantie Visale de l’état. Elle s’applique à tous les locataires de moins de 30 ans. Ceux de plus de 30 ans pourront en bénéficier s’ils justifient d’un nouvel emploi de moins de 6 mois. Les étudiants boursiers ou sans garant peuvent aussi en bénéficier. Le loyer ne doit pas dépasser 1500€ à Paris et 1300€ en province. Vous trouverez plus d’informations sur le site Visale.

Cette garantie est gratuite et solide puisque c’est l’état qui se porte garant. Ainsi, vous êtes sur de récupérer vos loyers impayés. Vous avez juste à prévenir l’organisme à partir du moment où vous avez un loyer impayé et il se charge de tout. Vous ne faites rien. Le seul inconvénient est que la garantie se limite à seulement 3 ans (ceci étant déjà très correct).

Il existe bien sur d’autres garanties dans le cas où votre locataire ne correspondrait pas au profil pour la garantie Visale.
Il faut savoir que le propriétaire peut exiger un garant financier en plus du locataire. C’est ce qu’on appelle la caution solidaire. Cette caution solidaire permet de solliciter le garant financier en cas d’impayés de la part du locataire. Le garant devra alors payer les sommes dues. Il faudra donc être exigent vis à vis de la caution solidaire.
Le seul inconvénient est que cet engagement de la caution solidaire doit être limité dans le temps et par son montant mais à vous de le définir.

Finalement, vous pouvez prendre une garantie loyers impayés (GLI). Cette garantie vous en coutera en moyenne 3,5% de votre loyer tous les mois. Il faudra faire surtout très attention au moment du choix de votre assureur puisque toutes les assurances sont différentes. Méfiez-vous des périodes de carence. Il est important que l’assurance que vous aurez choisi prenne en charge les loyers impayés dès le premier souci et pas après 3 mois de carence puisque vous aurez perdu par conséquent 3 mois de loyer.

N’hésitez pas à bien sonder le marché par rapport à ses assurances qui proposent des GLI puisque les caractéristiques et le prix de celles-ci peuvent varier d’une à l’autre.
Aussi, il faut savoir qu’il n’est pas possible de cumuler l’assurance loyers impayés et la caution solidaire sauf si votre locataire est étudiant.

Maintenant, vous disposez donc d’une meilleure idée afin de vous prémunir des impayés. L’anticipation étant la règle la plus importante dans l’immobilier, cela arrivera sûrement au cours de votre vie d’investisseur de ne pas pouvoir éviter un loyer impayé. Alors que faire dans ce cas là ? 

2) Que faire en cas d’impayés ?

Le dialogue

La plupart des histoires d’impayés se règlent avant même d’arriver au stade de l’huissier. Il est important de le savoir puisque cela vous fera gagner beaucoup de temps et d’argent.
N’hésitez pas à prendre contact avec votre locataire dès le premier impayé pour comprendre la situation. Cela vous permettra de mesurer l’ampleur du problème. Peut-être que votre locataire a tout simplement oublié de vous envoyer le chèque de loyer ce mois-ci. Ce n’était pas de la mauvaise volonté de sa part. Si c’est réellement un oubli, profitez-en pour lui proposer de mettre en place un virement automatique. Au moins, vous serez tranquille avec les oublis passagers qui peuvent arriver de temps en temps.

Si votre locataire a des problèmes financiers passagers, vous pouvez lui proposer de payer par petites sommes jusqu’à ce que le problème s’estompe. Attention à ne pas rentrer dans un cercle vicieux qui viendrait grossir le montant total de vos loyers impayés.
Vous pouvez aussi lui proposer de s’inscrire au fonds de solidarité de logement (FSL). Le FSL accorde des aides financières aux personnes qui rencontrent des difficultés pour assurer les dépenses de leur logement (factures, loyers…). Il existe un FSL dans chaque département.

L’officialisation et le garant financier

Si lorsque l’on essaie de commencer le dialogue avec le locataire à propos de l’impayé et que celui-ci ne répond pas ou bien que votre dialogue ne mène pas vers une porte de sortie, il faudra passer à l’étape suivante.
En effet, il conviendra d’officialiser ce litige de loyers impayés en envoyant au locataire un courrier recommandé avec accusé de réception. Ce dernier devra expliquer le problème d’impayé en précisant bien la date.
C’est une étape importante puisqu’elle vous permettra de prouver devant la justice les détails ainsi que les différentes tentatives que vous avez entrepris pour essayer de résoudre ce litige.

Si vous avez opté pour la caution solidaire, vous pourrez alors faire appel à celle-ci pour récupérer vos loyers impayés. En effet, le garant financier est responsable de payer le loyer du locataire si celui-ci est en défaut de paiement.
Il faudra bien sur avoir cette caution solidaire remplie et signée par les deux parties.
Dans la plupart des cas, votre problème s’arrêtera là puisque son garant prendra en charge les sommes dues. Bien évidemment, vous aurez préalablement vérifié toutes les informations et êtes sur de la solvabilité du garant financier.

Enfin, vous pouvez aussi essayer de faire signer une reconnaissance de dettes à votre locataire mais si vous en arrivez jusque là, ce n’est pas sur qu’il accepte votre proposition. Cette reconnaissance de dettes à une réelle valeur juridique si vous respectez les conditions  prédéfinies de celle-ci.

Façade d'un huissier de justice
Crédit photo: Julian MASON

Le recours juridique

Malgré tout ce que vous entreprenez, votre problème ne se résout toujours pas? Il conviendra donc de passer au recours administratif et juridique.
Avant de passer à cette dernière étape, vous pouvez tenter le tout pour le tout en proposant au locataire de partir sans préavis et en échange vous oublierez sa dette.
Il faut savoir que si l’impayé est très récent, il vous en coutera plus cher de passer par toute la procédure juridique. Dans ce cas là, vous pourrez garder la caution si votre locataire vous en avait fourni une à son entrée dans le logement.

Finalement, la dernière étape vis à vis des loyers impayés consiste au recours administratif et juridique. Cette procédure est bien définie et elle doit être respectée.
Le propriétaire doit dans un premier lieu aller déposer son dossier auprès d’un huissier de justice. Il faudra alors fournir toutes les pièces telles que le bail, les sommes dues par le locataire, l’état civil de celui-ci mais aussi toutes autres pièces nécessaires. Par exemple, il sera judicieux de joindre la lettre que vous avez envoyé avec accusé de réception au locataire ou alors la preuve des différents échanges que vous avez eu avec le locataire afin d’essayer de résoudre le problème en amont.
Tout ce qui pourra jouer en votre faveur doit figurer dans le dossier.

Lorsque l’huissier reçoit le dossier, il va envoyer un commandement de payer les loyers au locataire avec un résumé des sommes dues. Le locataire dispose donc de deux mois pour payer. Si passé les deux mois le locataire n’a pas payé les sommes dues, l’huissier va déclarer l’annulation du bail. Il va ensuite envoyer une assignation en justice au locataire en vue de son expulsion.
Un juge viendra ainsi déterminer si l’expulsion locative peut avoir lieu ou non. Si celle-ci peut avoir lieu, il enverra au locataire un commandement de quitter les lieux avec un délai défini.
Passé ce délai, si le locataire n’a toujours pas quitté les lieux, l’huissier pourra alors intervenir avec l’appui des forces de l’ordre pour expulser le locataire du logement. 

Il faut tout de même savoir que cette procédure est longue et qu’elle a un coût. Elle est normalement payée par le locataire mais vous l’aurez bien compris que si le locataire n’est pas solvable, il ne pourra pas payer ces frais.
Ainsi, ce sera donc au propriétaire de payer les frais engagés pour toute cette procédure. 

Pour conclure, vous aurez compris que les impayés représentent vraiment qu’une petite partie du marché immobilier. Il convient donc de les anticiper au maximum et de tout faire de notre côté en amont pour éviter ce désagrément.
Il faut savoir que tout au long de votre vie d’investisseur ce risque sera présent. 

Rappelez-vous que le plus important est d’essayer de discuter avec votre locataire pour comprendre son problème. Peut-être qu’il s’agit juste d’un oubli de sa part.
Si vous n’arrivez pas à résoudre ce litige avec votre locataire, vous pouvez lui proposer de partir de votre bien et en échange vous oublierez sa dette.
S’il n’est pas ouvert à cette proposition, vous n’aurez d’autre choix que de faire appel à un huissier pour lancer la procédure juridique et l’expulsion du locataire.

Alors avez-vous toujours autant peur d’investir dans l’immobilier maintenant ? Faites-moi part dans les commentaires de votre expérience sur les impayés en tant qu’investisseur. Si vous êtes néophytes, n’hésitez pas à poser toutes vos questions. Je suis aussi disponible via le formulaire de contact.

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