Les différents régimes d’imposition

L’investissement dans l’immobilier locatif voit de plus de plus de personnes se lancer. C’est un sujet qui intéresse beaucoup de personnes. Certaines personnes souhaitent investir pour se créer un complément de revenus, d’autres pour encaisser une plus-value future, d’autres pour pouvoir se construire un patrimoine ou d’autres encore pour devenir rentier.
Dans tous les cas, il est important de bien définir son projet et sa stratégie mais il ne faut pas négliger le choix de son statut fiscal. En effet, ce dernier doit être optimisé afin de maximiser la rentabilité de son investissement.
Les revenus locatifs peuvent être soumis à plusieurs régimes d’imposition en fonction de la nature de la location et du montant des revenus locatifs. Faisons donc un point sur les différents régimes d’imposition qui s’offrent à nous.

1) Revenus fonciers

Les revenus fonciers concernent tous les revenus tirés de la location d’un bien immobilier nu. Au sein des revenus fonciers, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition : le régime micro foncier et le régime réel. Mais, quelles sont les différences et lequel choisir lorsque l’on touche des revenus fonciers ?

a) Régime micro foncier

C’est un régime assez simple à comprendre et à utiliser.  Pour pouvoir choisir ce régime, il faut que vos recettes locatives brutes (charges non comprises) ne dépassent pas 15 000€ pendant l’année et ce quelque soit la durée de location au cours de l’année.

Dans ce cas, vous n’avez pas de déclaration annexe à remplir pour la déclaration de vos impôts, vous pouvez utiliser la déclaration n°2042 (case 4BE). Vous allez reporter le montant des revenus fonciers bruts qui se décomposent de la manière suivante : montant des loyers encaissés – les charges incombant au locataire (aussi appelées charges récupérables) + le montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues (ex : indemnité compensant une perte de loyer). Vous pourrez trouver des compléments d’information sur impots.gouv.fr.

Un abattement forfaitaire de 30% va alors être appliqué sur ces revenus fonciers afin de déterminer votre revenu imposable. L’abattement forfaitaire de 30% représente vos charges. L’Etat estime que vos charges liées au bien immobilier que vous louez représentent 30% de vos loyers. Il va donc déduire ces 30% de vos loyers.

Par exemple, vous touchez 1 000€ de loyers par mois. Cela vous fait des recettes locatives brutes à la fin de l’année de 12 000€. Si l’on déduit l’abattement forfaitaire de 30%, cela nous donnera un revenu foncier imposable de 8 400€.
Pour savoir combien d’impôts vous allez payer sur ce revenu foncier imposable, il suffit d’appliquer votre tranche marginale d’imposition (TMI). Pour l’exemple, nous prendrons une TMI à 14%. Vous allez donc payer 14% d’impôts sur ces 8 400€ soit 1 176€. Vous devrez aussi payer les prélèvements sociaux  en plus qui s’élèvent à 17,2%.

Pour conclure, ce régime du micro foncier est donc intéressant pour les personnes qui font de la location nue avec des revenus fonciers inférieurs à 15 000€ à condition que vos charges ne dépassent pas les 30% de vos recettes. Si vous avez plus de 30% de charges il sera plus intéressant de choisir le régime réel.

b) Régime réel

Si vos revenus fonciers bruts dépassent le seuil des 15 000€ (ou si vous le choisissez) votre régime d’imposition sera au réel. Vous allez donc devoir calculer votre revenu foncier net en déduisant les charges déductibles de vos revenus fonciers bruts.
Avec le régime réel vous devrez remplir une déclaration de revenus fonciers n°2044 et ensuite reporter votre résultat (bénéfice ou déficit) sur la déclaration n°2042.

Les revenus fonciers bruts se décomposent de la manière suivante : montant des loyers encaissés – les charges incombant au locataire (aussi appelées charges récupérables) + le montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues (ex : indemnité compensant une perte de loyer). 

Pour que les charges soient définies comme déductibles, elles doivent répondre à certaines conditions :

  • La dépense doit être liée à un contrat de location. C’est à dire que vous ne pouvez pas déduire de charges liées à un logement vacant par exemple.
  • La dépense doit être payée au cours de l’année en question. Par exemple, vos charges que vous déduisez de l’année 2019 doivent être déduites des loyers perçus en 2019.
  • La dépense doit être justifiée auprès de l’administration fiscale. C’est à dire que vous devez être en mesure de fournir les justificatifs liés à cette dépense (ex : facture).

Quelles sont les charges que l’on peut alors déduire de nos revenus fonciers bruts ?  La liste des frais et charges déductibles est la suivante :

  • Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration
  • Les dépenses acquittées pour les locataires et qui restent à la charge du propriétaire
  • Les provisions pour charges de copropriété
  • Les frais de gestion : la rémunération des gardes et concierges, les frais de gérance (rémunérations versées aux personnes qui s’occupent de la gestion du bien immobilier), les frais de procédure (ex : honoraires versés à un notaire, avocat, huissier, etc…)
  • Les primes d’assurance (GLI : garantie loyers impayés et l’assurance PNO : propriétaire non occupant)
  • Les intérêts et les frais d’emprunt (les frais de dossier ou les frais d’inscription hypothécaire sont considérés comme déductibles)
  • Certaines impositions relatives au logement (ex : taxe foncière, taxe spéciale d’équipement, taxe annuelle sur les surfaces de stationnement)

Reprenons l’exemple précédent pour que vous compreniez bien. Vos revenus fonciers annuels bruts sont de 12 000€. Vos charges déductibles se composent de la manière suivante : travaux pour rafraichir l’appartement 3000€, provisions pour charge de copropriété 600€, frais de gérance 400€, garantie loyers impayés 600€, assurance PNO 150€, intérêts d’emprunt 900€. Le total de vos charges déductibles s’élève donc à 5 650€.
Votre TMI étant toujours de 14%, vous paierez (12 000 – 5 650) * 14% = 889€. Vous devrez aussi payer les prélèvements sociaux  en plus qui s’élèvent à 17,2%.

Dans cet exemple vous paierez donc 287€ d’impôts en moins chaque année si vous choisissez de déclarer vos revenus fonciers au réel. Avec des revenus fonciers bien plus conséquents, vous imaginez bien que cela chiffre vite à un gain d’impôts de plusieurs milliers d’euros. A vous donc de bien choisir en amont le régime le plus adapté en fonction de votre situation.

Pour conclure, lorsque vous choisissez le régime réel il faut savoir que cela vous engage pour au moins 3 ans. Vous ne pourrez donc pas déclarer vos revenus fonciers au réel une année et au micro foncier l’année suivante. Faites donc attention de bien choisir en fonction de votre situation et stratégie.

Maison en travaux.
Crédit photo: Bob Dass

2) Bénéfices Industriels et Commerciaux

Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) concernent tous les revenus tirés de la location meublée. Pour connaître la liste des meubles obligatoires, vous pouvez vous référer à la liste établie par le décret du 5 août 2015 de la loi Alur.
Au sein des BIC, vous pouvez choisir soit le régime micro BIC, soit le régime réel. Mais, quelles sont les différences et lequel choisir lorsque l’on touche des revenus de la location meublée ?

a) Régime micro BIC

C’est un régime assez simple d’utilisation. Pour pouvoir choisir ce régime lorsque vous faites de la location meublée, il ne faut pas que le montant de vos loyers charges comprises dépasse 70 000€.
Dans ce cas, vous devrez déclarer vos revenus locatifs perçus dans la déclaration complémentaire n°2042-C-PRO.

Un abattement forfaitaire de 50% va alors être appliqué sur vos revenus locatifs afin de déterminer votre revenu imposable. L’abattement forfaitaire de 50% représente vos charges. L’Etat estime que vos charges liées au bien immobilier que vous louez représentent 50% de vos loyers. L’administration fiscale va donc appliquer cet abattement de 50% sur vos revenus locatifs que vous aurez renseigné dans la déclaration n°2042-C-PRO.

Par exemple, vous touchez 3 000€ de loyers par mois (avec plusieurs biens). Cela vous fait des recettes locatives à la fin de l’année de 36 000€. Si l’on déduit l’abattement forfaitaire de 50%, cela nous donnera un revenu imposable de 18 000€.
Pour savoir combien d’impôts vous allez payer sur ce revenu foncier imposable, il suffit d’appliquer votre tranche marginale d’imposition (TMI). Pour l’exemple, nous prendrons une TMI à 14%. Vous allez donc payer 14% d’impôts sur ces 18 000€ soit 2 520€. Vous devrez aussi payer les prélèvements sociaux  en plus qui s’élèvent à 17,2%.

Pour conclure, ce régime du micro BIC est donc intéressant pour les personnes qui font de la location meublée avec des revenus locatifs inférieurs à 70 000€ à condition que vos charges ne dépassent pas les 50% de vos recettes. Si vous avez plus de 50% de charges il faudra choisir le régime réel.

b) Régime réel

Si vos revenus locatifs dépassent le seuil des 70 000€ (ou si vous le choisissez) votre régime d’imposition sera au réel. Vous allez donc devoir calculer votre revenu locatif net en déduisant les charges déductibles de vos revenus locatifs bruts.
Ce régime est plus complexe puisque vous devez tenir une comptabilité et établir un plan d’amortissement. Vous devez aussi remplir la déclaration n°2042-C-PRO. Cette déclaration étant plus complexe, je vous conseille de demander de l’aide à un expert comptable car ce sont des frais déductibles.

Quelles sont les charges que l’on peut alors déduire de nos revenus locatifs de la location meublée ? La liste des frais et charges déductibles est la même que celle du régime réel pour les revenus fonciers, à laquelle vient s’ajouter les charges suivantes:

  • L’amortissement des locaux. Le prix d’achat du logement n’est pas déductible mais on considère qu’il doit être amorti en fonction de sa durée de vie. L’amortissement est un terme comptable qui consiste à constater une usure du bien chaque année.
    Par exemple, si l’on défini la durée du bien à 50 ans, on viendra amortir 2% du bien chaque année.
  • L’amortissement du mobilier et les améliorations. La durée peut aller de 5 à 10 ans ce qui représente un taux d’amortissement de 10% à 20%.

Dans la pratique, on parle d’amortissement par composants puisque l’on décompose le bien en plusieurs composants (terrain, gros œuvre, menuiseries, électricité, plomberie) ayant chacun leur propre règle d’amortissement. Vous aurez donc besoin d’un expert comptable pour pouvoir amortir votre bien correctement.
Vous pouvez aussi consulter le tableau de l’Expert-Comptable.com qui nous partage la durée d’amortissement en fonction du type d’immobilisation : c’est par ici !

Reprenons l’exemple utilisé précédemment en micro BIC. Vous touchez 3 000€ de loyers par mois (avec plusieurs biens). Cela vous fait des recettes locatives à la fin de l’année de 36 000€. Vos charges déductibles se composent de la manière suivante : travaux pour rafraichir les biens 9 000€, provisions pour charge de copropriété 1 800€, frais de gérance 1 200€, garantie loyers impayés 1 800€, assurance PNO 450€, intérêts d’emprunt 2 700€, amortissement des biens 10 000€ (500 000€ sur 50 ans), amortissement du mobilier 2 000€. Le total de vos charges déductibles s’élève donc à 28 950€.
Votre TMI étant toujours de 14%, vous paierez (36 000 – 28 950) * 14% = 987€. Vous devrez aussi payer les prélèvements sociaux  en plus qui s’élèvent à 17,2%.

Dans cet exemple vous paierez donc 1 533€ d’impôts en moins chaque année si vous choisissez de déclarer vos revenus locatifs meublés au réel. Avec des revenus locatifs bien plus conséquents, vous imaginez bien que cela chiffre vite à un gain d’impôts de plusieurs milliers d’euros. A vous donc de bien choisir en amont le régime le plus adapté en fonction de votre situation.
Pour information, si vous effectuez de gros travaux à l’achat de votre bien pour le remettre en état, vous pourrez les inclure dans vos charges déductibles. De quoi venir réduire votre imposition à 0 pendant plusieurs années consécutives.

Par ailleurs, au sein de ce régime, on entend souvent parler du statut LMNP et LMP. Je voulais donc vous exposer le peu de différence qui sépare ces deux statuts. LMNP signifie Loueur Meublé Non Professionnel alors que LMP signifie Loueur Meublé Professionnel.

Quelles sont leurs différences ?

  • En LMP, les revenus sont des BIC professionnels et en LMNP ce sont des BIC non professionnels
  • En LMNP, les déficits sont imputables seulement sur les revenus de la location meublée alors qu’en LMP ils sont imputables sur le revenu global
  • Pour le LMNP, on bénéficie de la plus-value des particuliers alors que pour le LMP on bénéficie de celle des professionnels. Cette dernière étant plus avantageuse bien sûr !
  • En LMNP, les biens rentrent en comptent dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). L’IFI a remplacé l’ISF (impôt sur la fortune) en janvier 2018. En LMP on n’est pas soumis à l’IFI
  • En LMP, on paie le RSI (régime simplifié d’imposition) alors qu’en LMNP on ne le paie pas. Le RSI est un des régimes d’imposition des entreprises. En LMP, l’Etat nous considère comme un professionnel

Pour avoir le statut de LMP, les deux conditions suivantes doivent être réunies :

  • Les revenus de la location meublée doivent être supérieurs à 23 000€ TTC par an (charges comprises).
  • Les revenus de la location meublée doivent être supérieurs au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (en général, les salaires perçus en tant que salarié).

Pour conclure, peu importe les différents régimes d’imposition, rappelez-vous qu’il n’y a pas de bon ou de mauvais régime fiscal. Il faudra seulement trouver le régime fiscal adapté à votre situation et à vos projets d’investissement locatif. Si vous n’êtes pas sûr de celui qui serait le mieux adapté pour votre prochain projet, n’hésitez pas à aller consulter un expert comptable ou un fiscaliste.
Cela vous évitera de faire une erreur qui pourrait vous coûter très cher et ainsi transformer votre projet en un investissement pas du tout rentable.

J’espère que cet article sur les différents régimes d’imposition vous aura aidé à y voir plus clair au niveau de l’imposition et des choix qui s’offrent à vous lorsque vous investissez. Si vous avez des doutes, n’hésitez pas à les partager dans les commentaires. N’hésitez pas aussi à partager vos expériences personnelles quand à l’imposition sur vos investissements locatifs. Vous pouvez aussi partager cet article sur Facebook si cela peut aider certaines personnes de votre entourage.
Je suis aussi disponible via le formulaire de contact pour toutes autres questions.

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2 réponses sur “Les différents régimes d’imposition”

  1. Hello Nicolas !
    Un grand merci pour cet article sur les régimes d’impositions,
    Il est très intéressant et important de bien choisir son régime en fonction de ses projets. Chaque régime à son utilité, ses avantages ainsi que ses inconvénients. 🙂
    A bientôt !

    1. Salut Thomas et merci pour ton commentaire!
      Eh oui pas facile de faire le choix entre tous ces régimes d’imposition par rapport aux avantages et inconvénients. Faire appel à un expert est le meilleur moyen de faire le bon choix en fonction de son projet 🙂
      Merci et à bientôt!

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