Pourquoi faire des travaux?

Beaucoup de personnes cherchent à fuir les travaux dans l’immobilier sans vraiment connaître pourquoi on fait des travaux. Tous les investisseurs immobiliers vont le diront. Vous devez faire des travaux lorsque vous achetez un bien.
Je voulais donc vous présenter les raisons du pourquoi faire des travaux.

1) Pour le marché

Premièrement, on fait des travaux pour une question de part de marché. Laissez-moi m’expliquer car cela peut paraître bizarre comme approche.
La part de marché de l’ancien est bien plus importante en France que celle des logements neufs. Vous avez donc plus de possibilité de trouver la perle rare (même si c’est une ruine au premier abord) sur le marché de l’ancien dans votre ville. L’emplacement sur le marché de l’ancien sera donc bien plus abordable que dans le neuf.

En effet, l’emplacement des biens dans l’ancien pourra être plus attractif. Très rare sont les projets dans le neuf qui naissent en plein centre ville.
A contrario, dans l’ancien vous aurez plus de facilité à trouver un bien dans le centre ville à rénover. Ce sont souvent des anciens bâtiments qui méritent quelques remises à neuf. Vous serez donc en plus gagnant sur l’emplacement.

2) Pour le prix

La deuxième raison qui pousse les investisseurs à chercher et faire des travaux est le prix. Mais pourquoi ? Eh bien figurez-vous que plus le bien est en mauvais état et plus le bien aura besoin de travaux. Un bien en mauvais état sera par définition bien moins cher à l’achat. Le prix que vous paierez du mètre carré sera donc inférieur au prix moyen du mètre carré du quartier dans lequel vous souhaitez acheter.

Par exemple, vous achetez un bien de 100m2 dans le centre d’une petite ville de 40 000 habitants. Ce bien est en ruine et il a besoin de beaucoup de travaux. Le prix d’achat à 100 000 euros (sans négociation) vous permet d’accéder à un bien à 1 000 euros du mètre carré. Le prix moyen du m2 dans le centre ville de celle-ci se situe normalement aux alentours de 2 000€/m2. Cela vous laisse donc une grosse marge pour les travaux. A vous de trouver les bons artisans qui vous couteront moins que 1 000€/m2. Si vous vous en sortez pour moins de 1 000 euros/m2, vous avez compris que vous aurez déjà une plus value d’assurer en cas de revente.

De plus, il faut savoir que vous serez en concurrence avec d’autres personnes qui veulent aussi acheter. La plupart du temps vous serez confronté à des personnes qui veulent acheter leur résidence principale. Ce type d’acheteur n’est pas bon pour vous car il recherche le coup de cœur étant donné que c’est pour le cocon familial. Ils seront prêts à payer un bien plus cher que vous en tant qu’investisseur.

Le fait de chercher des biens avec des travaux vous permettra de faire le tri avec la concurrence. Vous ferez notamment le tri avec ceux qui souhaitent acheter leur résidence principale. Bien sûr, les travaux font peur aux autres mais tant mieux pour vous si vous êtes prêts à en faire.

Travaux d'intérieur dans un appartement
Crédit photo: Marcel ETIENNE

3) Pour la négociation

Une autre raison qui pousse les investisseurs à chercher et faire des travaux est la négociation. Tous les investisseurs vous diront qu’il est hors de question d’acheter un bien sans négocier au préalable. De plus, il existe seulement une petite portion des biens immobiliers qui se vendent réellement au prix d’achat affiché au départ. Tous les vendeurs prévoient une marge de négociation afin de pouvoir en obtenir le prix qu’ils avaient défini. Ce serait donc bête de ne pas en profiter.

Il est évident que c’est plus facile de négocier le prix d’achat d’un bien en ruine plutôt qu’un bien tout neuf. L’idée étant de trouver les points négatifs du bien afin d’appuyer là où ça fait mal. Vous devez donc vous concentrez lors de la visite du bien pour repérer tous les défauts et tous ce qui nécessitent des travaux. Focalisez vous en premier sur tous les points qui coutent cher comme la toiture, la façade et le gros œuvre.

Par exemple, vous souhaitez acheter une vielle maison et la toiture est à refaire. Faites venir votre artisan pour chiffrer les travaux et négocier avec le devis à l’appui pour faire baisser le prix d’achat du bien.
Ou bien l’agencement de cette vieille maison doit être refait. Faites chiffrer combien vous couteront les travaux de gros œuvre pour déplacer la salle de bain près des chambres et non la garder entre le salon et la cuisine.

Enfin, il est évident que tu dois négocier pour avoir encore plus de cash-flow. Mais pourquoi ? Reprenons l’exemple cité plus haut.
Si vous empruntez 100 000€ à la banque sur 20 ans, votre mensualité de remboursement sera en moyenne de 500€. Maintenant si vous empruntez 90 000€ à la banque, votre mensualité ne sera plus que de 450€ en moyenne.
Autrement dit c’est 50€ de plus de cash-flow qui reste dans votre poche tous les mois, soit 600€ à la fin de l’année. Au bout de 20 ans, cela fait 12 000€. On en fait des choses avec cette somme d’argent. L’exemple choisi n’inclut pas la somme des travaux à prendre en compte mais c’est pour que l’exemple reste simple afin que vous compreniez bien le système.

4) Pour la fiscalité

La fiscalité est, bien entendu, une des raisons qui poussent les investisseurs à faire des travaux. Ceux qui enchainent les investissement locatifs vous le diront, il est hors de question d’investir dans un bien sans faire des travaux. Mais pourquoi s’embêter avec des travaux ? Quel rapport avec la fiscalité ?
En France, lorsque vous investissez, vous pouvez choisir entre plusieurs régimes fiscaux disponibles. Certains d’entre eux sont plus avantageux que d’autres en fonction de votre situation, de votre projet et de si vous faites des travaux ou non.

Il faut savoir que vous pouvez déclarer vos revenus immobiliers soit dans la catégorie des Revenus Fonciers (RF), soit dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les revenus fonciers comprennent tous les revenus tirés des locations vides (non meublées). Les revenus tirés de la location meublée, quant à eux, vont devoir être déclarés dans la catégorie des BIC.

Au sein de ces 2 catégories, vous pouvez déclarer vos revenus immobiliers en Micro ou au Réel. En micro, vous venez appliquer un % d’abattement sur vos loyers avant d’appliquer votre imposition. En Micro Foncier par exemple, vous venez faire un abattement de 30% sur vos loyers. Vous paierez donc des impôts que sur 70% de vos loyers.
Au Réel, vous n’avez aucun abattement mais vous pouvez déduire vos charges de vos loyers pour être imposé que sur votre bénéfice réalisé. Vous l’aurez compris, plus vous aurez de charge et plus vous viendrez réduire votre imposition. Et si vous m’avez suivi depuis le début, vous aurez compris que les travaux sont des charges et que par définition, vous pouvez venir les déduire de vos loyers pour réduire votre imposition.

Faire des travaux en revient donc à baisser votre fiscalité. Si vous baissez votre fiscalité vous allez donc augmenter votre Cash-flow net net. Rappelez-vous, le Cash-flow net net correspond à vos revenus locatifs mensuels moins toutes vos charges mensuelles (taxe foncière, assurance, etc…) et moins vos impôts. Si vous réduisez vos impôts, vous allez par conséquence augmenter votre cash-flow. Ainsi, vous allez vous enrichir encore plus et pourrez donc continuer à enchainer vos investissements.
La fiscalité est assez compliquée et en fonction de votre projet et de votre situation, vous aurez sûrement besoin de l’aide d’un professionnel. Sachez que cela peut vous faire gagner beaucoup d’argent. Contrôler son imposition est clairement une des clés d’un investissement locatif rentable et réussi.

Travaux de rénovation d'intérieur
Crédit photo: Commune du Val d’Ajol

5) Pour la qualité et la tranquillité

La dernière raison qui pousse les investisseurs à faire des travaux lors de l’achat d’un bien immobilier est la qualité et la tranquillité. Le fait de faire des travaux vous permet tout simplement de louer un bien qui est toujours au goût du jour avec une qualité irréprochable. Cela vous permet de faire de la prestation « haut de gamme » et de pouvoir créer le coup de cœur chez les potentiels locataires.

Vous allez ainsi vous démarquez des autres biens en faisant des travaux car votre bien sera aux normes et en ligne avec les attentes du marché. Le fait d’anticiper les travaux et de les faire au moment de l’achat vous permet de les inclure dans votre financement. Cette anticipation vous rapportera encore plus d’argent car vous serez en mesure de positionner votre loyer sur la fourchette haute du marché. De plus, cela ne vous coutera pas forcément plus cher si vous l’incluez dès le départ dans votre crédit et que votre locataire paie tous les mois. Par conséquent, vous pourrez aussi réduire la vacance locative. A la revente vous pourrez revendre votre bien plus cher et donc dégager une plus value.

Par exemple, vous trouvez un bien à 70 000€ avec environ 6 000€ de frais de notaire. Ce bien nécessite des travaux et vous partez sur une enveloppe de 24 000€. Ces 24 000€ ne vont représenter que 100€ de plus sur votre mensualité de crédit. Par contre, vous serez en mesure de mettre en location un bien refait à neuf et pourrez le louer 50€ de plus tous les mois. Cela ne vous coûte donc plus que 50€ de plus par mois. Bref si on inclut la fiscalité dans le calcul, vous allez gagnez bien plus que ça.

Enfin, vous allez repartir sur des bonnes bases directement puisque tout sera neuf. Pas besoin de faire des travaux tous les deux ans et vous allez ainsi éviter les problèmes. Il est donc important de faire des travaux pour votre propre tranquillité.

Dans l’immobilier, tu vas devoir résoudre des problèmes pour pouvoir faire les meilleures affaires. Ces problèmes sont souvent source de meilleurs cash-flows.
Lorsque l’on fait des travaux, il faut prendre son temps pour bien sélectionner son équipe. Il ne faut pas avoir peur de faire plein de devis. Lorsque vous cherchez un artisan, vous devez chercher quelqu’un qui vous conseillera en même temps.

Si vous ne savez pas où trouver un artisan, vous pouvez toujours consulter des sites comme Travaux.com ou Illico Travaux ou Travaux Lib.

Pour conclure, vous l’avez compris il y a plein de bonnes raisons de faire des travaux.
Vous disposerez de plus d’opportunités sur le marché de l’ancien que sur celui du neuf.
Acheter un bien qui nécessite des travaux vous permettra d’acheter un bien à un meilleur prix. Vous pourrez notamment faire baisser le prix plus facilement pendant la négociation.
En faisant des travaux vous disposerez d’un avantage certain sur la fiscalité que vous ne devez pas négliger si vous voulez faire des investissements rentables.
Enfin, faire des travaux vous permettra de toujours présenter vos biens avec une qualité irréprochable et d’être tranquille pendant plusieurs années.

Dites-moi dans les commentaires si vous connaissez d’autres raisons pour faire des travaux. Je vous ai présenté les 5 raisons qui pour moi sont les plus importantes.
Vous pouvez aussi me partager dans les commentaires vos expériences insolites par rapport aux travaux. Cela m’intéresse fortement!
Je suis aussi disponible via le formulaire de contact pour toutes autres questions.

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2 réponses sur “Pourquoi faire des travaux?”

  1. Salut Nico,
    Merci pour cet article très complet et réaliste.
    Tu as énoncé les points les plus important et le pourquoi nous devons aujourd’hui d’investir dans des biens avec travaux.
    Je partage ta vision, un investisseurs qui souhaite bien acheter doit acheter un bien avec des travaux. Nous devons penser mètre carré et non coup de cœur !
    A bientôt !!

    1. Salut Thomas, merci pour ton commentaire!
      Oui et malheureusement les travaux aujourd’hui repoussent beaucoup trop de personnes car on pense que c’est compliqué à gérer et on y voit que les inconvénients. Or, les travaux représentent surtout des avantages de mon point vue.
      Et oui comme tu le soulignes, nous achetons avant tout des mètres carrés donc autant les acheter moins cher que le prix du marché 🙂
      A bientôt!

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